中古マンション経営を始めるには？メリット・デメリットや成功のコツ

「中古マンション経営にはどのようなメリットやデメリットがある？」
「中古マンション経営はどのような流れで始めれば良い？」

上記のような疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか？
中古マンション経営は、不動産投資の手法の一つとして注目を集めています。新築物件を取得するのに比べて初期投資を抑えられる点や、入居に関する実績データを基に経営計画を立てやすい点が魅力です。しかし、ランニングコストの増加や家賃下落のリスクなど、デメリットも存在します。

本記事では、中古マンション経営の基礎知識から始め方、メリット・デメリット、成功のポイントまで詳しく解説します。

中古マンション経営に関する基礎知識

中古マンション経営とは、既存のマンションを購入して賃貸経営を行うことです。主にマンションの一棟ごと経営する「一棟マンション経営」と、マンションの一部だけ所有して経営する「区分マンション経営」の2つのタイプがあります。ここではマンション経営に関する基本として、得られる収入や利回りの種類、費用について解説します。

中古マンション経営で得られる収入は？

収入のタイミング	項目	金額の目安
定期収入（毎月）	家賃	相場による
	共益費	家賃の5～10％
臨時収入（契約、更新時）	礼金	家賃の1ヶ月~2ヶ月分
	更新料	家賃の1ヶ月~2ヶ月分

中古マンション経営では、主に上記の表に示す収入が得られます。定期的な収入として家賃と共益費があり、臨時的な収入として礼金や更新料があります。これらの収入を合わせて、マンション経営の収益となります。ただし、敷金や保証金は預り金のため、基本的には収入にはなりません。

マンション経営に関する収入や基礎知識については、こちらの記事で解説しています。
▷「マンション経営で得られる年収はどのくらい？収入や支出の内訳」

中古マンション経営の主な利回り

中古マンション経営における利回りは主に以下の3種類があります。

それぞれ解説します。

表面利回り（別名：グロス利回り）

表面利回りは、物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合を示す指標です。計算式は以下の通りです。

【表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100（%）】

表面利回りによって収益性の目安を把握することはできますが、安全な経営ができる物件かどうかを判断するには不十分です。これは、経費などを含まずに算出されているためです。表面利回りだけで物件を決めず、他の指標も併せて検討することが重要です。

実質利回り（別名：ネット利回り）

実質利回りは、経営にかかる諸経費を考慮した、より現実的な収益性を示す指標です。計算式は以下の通りです。

【実質利回り ＝ （年間家賃収入 – 年間経費） ÷ 物件購入価格 × 100（%）】

年間経費には、固定資産税や管理費、修繕費などが含まれます。実質利回りは、投資物件の実際の収益性を把握するのに適しており、中古マンション経営の安定性を評価する上で重要な指標です。

自己資本配当率（別名：CCR）

自己資本配当率（Cash on Cash Return）は、投資した自己資金に対する年間キャッシュフロー（収入から諸費用を除いた現金収入）の割合を示す指標です。計算式は以下の通りです。

【自己資本配当率 ＝ 年間キャッシュフロー ÷ 自己資金 × 100（%）】

自己資本配当率は、融資を利用してまで購入する価値がある（投資効率が高い）物件かどうかの目安に役立ちます。具体的には、表面利回りと自己資本配当率を比較して、自己資本配当率のほうが高ければ、融資を利用して購入したほうが投資効率が高い物件、ということになります。一方、表面利回りのほうが高い場合は、融資を使わず自己資金で購入したほうが投資効率が高い物件、と判断ができるのです。ただし、自己資本配当率だけで物件の良し悪しが決まるわけではないため、物件選びの際はほかの指標を考慮して、総合的に判断することを推奨します。

中古マンション経営にかかる費用は？

中古マンション経営では、主に初期費用とランニングコストが発生します。

初期費用には、物件購入費用、リフォーム・修繕費用、登記関連費用、ローン関連費用などがあります。これらは経営の開始時にまとまって必要となる費用です。

一方、ランニングコストには、ローン返済費、修繕管理費、各種保険料（火災保険、施設賠償責任保険など）、各種税金（固定資産税、都市計画税など）等が含まれます。これらは経営を続ける限り継続的にかかる費用です。特に、中古物件の場合は築年数に応じて修繕費が増加する可能性があるため、長期的な視点での資金計画が重要です。

中古マンション経営を開始するまでの流れ

中古マンション経営を始めるには、いくつかのステップを踏む必要があります。本項では、下記6つのステップについて、それぞれ解説します。

Step1.情報を収集する

中古マンション経営を成功させるためには、まず十分な情報収集が欠かせません。書籍やセミナーを通じて基礎知識を習得し、不動産投資の仕組みや市場動向を理解することが重要です。また、不動産コンサルタントや経営コンサルタントなどの専門家に相談することで、より具体的なアドバイスを得ることができます。

実際に中古マンションの経営を行っている人に話を聞くのも効果的です。先輩の経験談から、成功のコツや陥りやすい失敗例を学ぶことができます。この段階で、自己資金の額や借入可能額、希望する投資エリアなどを明確にしておくと、次のステップがスムーズに進みます。

Step2.物件候補を探す

情報収集が進んできたら、実際に購入したい中古マンションやその周辺地域の調査を行います。不動産ポータルサイトや不動産会社の物件情報を活用し、自分の条件に合う物件をリストアップします。この際、立地、築年数、価格、利回りなどの基本的な情報だけでなく、周辺環境や将来性も考慮に入れましょう。

物件選びでは、単に高利回りを追求するだけでなく、長期的な資産価値の維持や管理のしやすさも重要な判断基準となります。また、この段階で複数の金融機関に融資の相談をしておくと、資金計画がより具体的になります。

Step3.実際に購入する物件を絞り込む

リストアップした物件の中から、実際に購入する物件を絞り込みます。物件の内覧を行い、建物の状態や設備の劣化状況を直接確認しましょう。また、管理会社から過去の修繕履歴や今後の大規模修繕計画などの情報を入手し、将来的なコストを予測します。

さらに、周辺の賃貸相場や空室率なども調査し、安定した収益が見込めるかどうかを判断します。この段階で不動産会社や専門家のアドバイスを受けると、より客観的な判断ができます。

Step4.売主へ購入の意思を伝える

物件が決まったら、売主に購入の意思を伝えます。これは通常、不動産会社を通じて行います。購入条件（価格、決済日、引き渡し日など）を提示し、交渉を行いましょう。この段階で、重要事項説明書を受け取り、物件に関する詳細な情報を確認します。

また、必要に応じて建物状況調査（インスペクション）を依頼し、建物の状態をより詳しく調査することも検討しましょう。これにより、将来的なリスクの早期発見につながります。

Step5.売買契約を結ぶ

売主との交渉が成立したら、売買契約を結びます。契約書の内容を十分に確認し、不明な点があれば必ず解消してください。特に、契約不適合責任（瑕疵担保責任）や特約事項などの確認は重要です。自身にとって大きく不利な条件が設けられていないか、しっかりと確認しましょう。また、この段階で手付金を支払うことが一般的です。

契約締結後は、融資の正式申し込みや登記手続きの準備を進めます。必要に応じて、税理士や司法書士などの専門家にも相談しましょう。

Step6.決済を行い中古マンションの引き渡しを受ける

最後に、残金の支払いと物件の引き渡しを行います。通常、決済は金融機関や司法書士事務所で行われます。物件の鍵や関連書類を受け取り、所有権移転登記を行いましょう。

引き渡し後は、速やかに各種保険への加入や各種届出（水道、電気、ガスなど）を行います。また、既に入居者がいる場合は、賃貸借契約の引き継ぎも忘れずに行いましょう。

中古マンション経営のメリット・デメリット

中古マンション経営には様々なメリットとデメリットがあります。ここではその両面について詳しく解説します。

中古マンション経営のメリット

中古マンション経営のメリットは主に以下の3つが挙げられます。

新築マンションに比べて初期投資にかかる費用を抑えやすい

中古マンション経営のメリットの一つは、同規模の新築マンションを取得する場合と比較して、少ない資金で始められることです。中古マンションは新築時から価格が下がっていることが多いため、割安に購入しやすいという特徴があります。

実績データをもとに経営プランを立てやすい

実績データに基づいて経営プランを立てられることも、中古マンション経営のメリットです。すでに賃貸物件として運用されている場合、過去の空室率や管理状態など、実際の運用データが存在します。これらの情報を参考にすることで、より現実的で具体的な経営戦略を立てることができるのです。

購入後すぐに家賃収入を得られる場合がある

投資目的の中古マンションには、「オーナーチェンジ物件」と呼ばれる、すでに入居者がいる状態で売買される物件があります。オーナーチェンジ物件を購入した場合、物件の引き渡し直後から家賃収入を得ることができる点が魅力です。

オーナーチェンジ物件は、新たに入居者を探す手間や初期の空室リスクを軽減できるため、不動産投資の初心者にとっては魅力的な選択肢となります。ただし、既存の賃貸借契約を引き継ぐため、契約内容や入居者の状況を十分に確認することが重要です。

中古マンション経営のデメリット

中古マンション経営にはメリットがある一方、当然ながらデメリットも存在します。ここでは、主に下記3つのデメリットについて解説します。

ランニングコストが大きくなる可能性がある

中古マンション経営のデメリットの一つは、ランニングコストが予想以上に大きくなる可能性があることです。築年数が古いマンションはメンテナンスにお金がかかりやすく、想定外の大規模修繕が必要になるケースもあります。

例えば、給排水管や外壁などが築年数の経過により劣化し、交換や補修が必要になるかもしれません。これらの費用は、当初の収支計画を大きく狂わせる可能性があります。また、設備の老朽化に伴い、細かな修繕や設備交換の頻度も増加する傾向にあります。

家賃下落のタイミングが早く到来するリスクがある

賃貸物件は一般的に築年数に比例して家賃が下がる傾向にあります。中古マンションの場合、新築マンションに比べて購入から賃料の引き下げを行うまでの期間が短いことがあります。これにより、期待する収益を得るまでに時間がかかってしまうというケースも考えられるでしょう。

特に、周辺に新築物件が建設されると、相対的に中古物件の魅力が低下し、賃料の引き下げ圧力が強まる可能性があります。このような市場環境の変化にも注意を払う必要があります。

融資の面で制約を受けやすい

中古マンションは融資の条件が厳しく、審査も通りにくい傾向があります。これは、金融機関が中古物件に対してリスクを高く見積もっていることが主な理由です。築年数が古い物件ほど、将来的な資産価値の低下や修繕費用の増加を懸念して、融資に慎重になる傾向があります。

融資を受けられても、ローンの返済期間が制限されたり、金利が高くなったりするケースがあります。例えば、RC造の新築物件であれば47年のローン期間が認められるケースでも、築25年が経過していた場合は22年に制限されることがあります。これは、金融機関が構造躯体による法定耐用年数を借入期間の上限として定めていることがあるためです。

中古マンション経営がおすすめの人の特徴

中古マンション経営は誰にでも適しているわけではありません。本項では、中古マンション経営におすすめの人の特徴として、以下4点を紹介します。

不動産投資の経験がある人

中古マンションは過去の賃貸実績データがあるため、経営戦略を立て慣れており、具体的なシミュレーションを行える人が有利です。不動産投資の経験があれば、これらのデータを効果的に活用し、より精度の高い収支予測を立てやすくなるでしょう。また、過去の経験から、物件選びの際に重要なポイントを押さえられ、リスクの低減にもつながります。

マンション購入時のコストを抑えたい人

中古マンションは新築に比べて初期投資を抑えやすいため、投資先として価格の安いマンションを探している人には向いています。また、初期投資を抑えることでローン返済の負担も軽減され、早い段階から安定した収益を得られる可能性が高まります。

マンションの修繕について知識や経験のある人

中古マンション経営では、購入した物件のリフォームが必要なことがあります。そのため、どこをどう修繕すれば物件の価値が上がるかを考えられる人におすすめです。退去者が出たときの細かい修繕を自身で行えば、費用を安く抑えられます。DIYと業者によるリフォームを組み合わせることで、効率的なマンション経営を実現しやすくなるでしょう。

小さく経営を始めたい人

アパート経営は一棟まるごと所有するのが基本ですが、マンション経営は区分所有という選択肢があります。区分所有は一棟所有よりも費用を抑えやすいため、初めのうちは小さく経営をしたいという人におすすめです。

また、中古マンションを少しずつ買い増して、徐々に経営規模を広げていく戦略も取りやすいです。例えば、最初は1室から始めて運営ノウハウを蓄積しながら、経営が安定したタイミングで部屋数を増やしていくことで、リスクを分散しながら段階的に投資を拡大していけます。

中古マンションの選び方

中古マンション経営の成功には、適切な物件選びが欠かせません。本項では、物件の選び方のポイントとして、以下3つを解説します。

ニーズのある立地の物件を選ぶ

高いニーズが見込める立地の物件を選ぶことは、中古マンション経営の基本です。具体的には、交通アクセスが良く入居者にとって利便性の高い物件や、将来的に人口増加が予想されているエリアの物件などが挙げられます。このような物件を選ぶことで、空室期間を短くし、常に入居者のいる状態を保ちやすくなります。

できるだけ築年数の浅い物件を選ぶ

築年数が古いと修繕やメンテナンスに多くの費用がかかるおそれがあるため、メンテナンスの費用観点ではできるだけ築年数の浅い物件を選ぶことが重要です。また、古い物件は新しい耐震基準が適用されていない可能性があります。具体的には、建築基準法が改正された1981年以前の建物は古い耐震基準で建てられていることがあり、大きな地震が起きた場合に倒壊するリスクがあるため、大規模修繕が必要になるケースがあります。

一方で、古い耐震基準の場合には建物価値が低い状態で購入できる可能性もあり、相対的に土地の価値に近い形で購入できる可能性もあるため、投資の観点からは魅力的な選択肢となる場合もあります。

また、築年数だけでなく、これまでの修繕履歴や管理状態も重要な判断材料です。適切に管理され、必要な修繕が行われてきた物件であれば、築年数が多少古くても良好な状態を保っている可能性があります。

マンションの共用部分にまで管理が行き届いている物件を選ぶ

清掃や修繕など、細かい部分まで管理されているかチェックすることが重要です。マンションの管理状態は「重要事項調査報告書」を参考にすると良いでしょう。

重要事項調査報告書は、マンションの管理状況や修繕履歴、将来の修繕計画などの重要な情報が記載された文書です。この報告書には、管理組合の運営状況、長期修繕計画の有無とその内容、過去の大規模修繕の実施状況、修繕積立金の残高などが記載されています。これらの情報を詳細に検討することで、マンションの現在の状態だけでなく、将来的な管理や修繕の見通しも把握することができます。

中古マンション経営を成功させるポイント

中古マンション経営を成功させるには、物件選びの他にもいくつかのポイントがあります。ここでは、成功のポイントとして5つを取り上げます。

客付けを工夫する

中古マンションは新築マンションに比べると入居者が集まりにくいため、客付けの成功が中古マンション経営では大きなカギとなります。そして、他の物件といかに差別化を図れるかが空室率を下げることにつながります。

具体的な方法としては、入居時の敷金・礼金を引き下げるといった金銭面でのキャンペーンを行うことが挙げられます。また、無料で使えるインターネットや家具・家電付きなどの付加価値をつけることも効果的です。

日々の清掃やメンテナンスを怠らない

中古マンションの築年数の古さは外装の劣化や設備のサビ付きなどの見た目に現れやすく、これらは入居者に不満を感じさせ、退去につながるおそれがあります。そのため、メンテナンスや清掃をこまめに行い、きれいな状態を維持することが重要です。

定期的な点検や清掃を行えば、小さな問題を早期に発見し、大きな修繕につながる前に対処することができます。共用部分の清掃、外壁の点検、設備の定期メンテナンスなどを計画的に実施し、マンションの価値を維持しましょう。

余裕を持った収支計画を立てる

中古マンションは大規模な修繕が突然必要になるケースがあるため、高額修繕や退去、家賃下落が発生するのを想定して、余裕のある収支計画を策定することが重要です。少しの期間赤字が続いても耐えられるような長期的な収支計画を立てましょう。

具体的には、毎月の家賃収入からローン返済費、管理費、修繕積立金などの諸費用を差し引いて余った資金から、予備費として一定額を確保しておくことをおすすめします。この予備費は、突発的な修繕費用や空室期間の長期化に備えるためのものです。

リスク対策を講じる

中古マンション経営においては、さまざまなリスクを想定して対策を立てておくことが重要です。主なリスクとしては、空室リスク、地震などの災害リスク、老朽化に伴う修繕リスクなどが挙げられます。これらのリスクに備えて、万が一に備えて保険に入る、セミナーに参加して知識を深めるなどの対策を講じておきましょう。

例えば、空室リスクに対しては、複数の不動産会社とつながりを持ち入居者募集の間口を広げたり、家賃保証会社を利用したりすることが有効です。災害リスクに対しては、適切な火災保険や地震保険に加入することが重要です。また、老朽化リスクに備えて、計画的な修繕積立金の積み立てを行うことも大切です。

さらに、法律や税制の変更によるリスクにも注意が必要です。不動産に関係する法律や税制は定期的に改正されるため、常に最新の情報を収集し、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。

信頼できる管理会社を慎重に選ぶ

不動産管理会社に管理を任せる場合、複数社を比較して信頼できる会社を選ぶことが重要です。相談した際に親身になって話を聞いてくれるか、的確なアドバイスをくれるかどうかなどを基準に判断するのがおすすめです。

管理会社によっては、単に日常の管理業務を行うだけでなく、長期的な視点で物件の価値を維持・向上させるための提案をしてくれることがあります。効果的な修繕計画の立案、入居者募集の支援、トラブル対応など、マンション経営について幅広いサポートを提供している会社を選ぶようにしましょう。

中古マンション経営の悩みに関するご相談は新日本コンサルティングまで！

本記事では、中古マンション経営についての基本から始め方、成功のポイントまで幅広く解説しました。中古マンション経営を始めるにはいくつものステップを踏む必要がありますが、成功するためには買った後に適切に管理・運営することも非常に重要です。しかし、中古マンション経営には不動産市場の動向や法律の変更、建物の老朽化など、様々な要因が影響を与え、それらをすべて自分一人で対処するのは難しいでしょう。そのため、中古マンション経営に関してサポートが充実している会社をパートナー企業に選ぶことが重要なのです。

新日本コンサルティングでは、中古マンション経営に関する豊富な経験と専門知識を生かし、物件選びから運営管理まで、中古マンション経営の全般にわたるサポートを提供しています。中古マンション経営に興味のある方は、ぜひ以下から気軽に資料請求やお問い合わせください。