成功する不動産投資とは

成功する不動産投資についてご紹介します

そもそも不動産投資って?

不動産投資とは、収益を得る目的で不動産に資金を投入することです。収益源としては、購入した物件を人に貸して賃料を得る方法(インカムゲイン)と、購入した物件を転売しその売買益を得る方法(キャピタルゲイン)という2つの手法があります。

不動産は特性上、急に価値が上がるものではないので、キャピタルゲインではなくインカムゲインで収益を狙うのが一般的です。そのため、不動産の借り手を絶やさず、賃料収入を維持することが大切になってきます。

不動産経営は管理会社の能力に大きく左右されます。賃料設定も広告の出し方で、1Rでも5000円以上の開きが出る場合もあるのです。その為パートナー選びはしっかりとしないと、物件の潜在能力を100%引き出せずに手放さなくてはいけないことになるかもしれません。当社はその点多くのオーナー様に支持をいただいております。まず、これから始める方は『中古物件、首都圏、良い管理会社』の3点だけは間違えなければ良い運用ができるとお思います。

不動産投資とほかの投資の違い

株式投資との違い

株式投資は短期間で大幅な値上がりすることもできますが最悪の場合ゼロになることもあります。

大きく値上がりすることもありますが、一気に大暴落したときには、売れず塩漬けになってしまう方もたくさんいらっしゃいます。

不動産は昔のバブルのように購入してすぐ2倍になるということは少ないですが、大きく上がることもなければ、大きく下がることもありません。

特に中古マンションは安定的で長期間運用が可能です。株式投資に比べて初期投資金額は大きいので、自己資金とともに借入金を併用することができます。

投資信託・ファンドとの違い

投資信託には基準価格というものがあり、10,000円/1口から組成されたファンドも7,000円~6,000円/1口と下落してしまうことが多々あります。

基準価格10,000円で100口(100万円)買ったものが7,000円(70万円)になっただけで30万円の損失です。
仮にこのファンドが10%で回っていたとしても、30万円回収するのに3年かかるので、3年以上しないと意味がないですね。中には10年たっても回収できていない方もたくさんいらっしゃるようです。

不安定な投資先で、さらに信託手数料など各種手数料がかかることが一般的です。

定期預金や国債との違い

『定期預金も都市銀行で年利0.025~0.03%が平均的な金利です。1,000万円の預金で年間2,500円~3,000円程度税金を引くと手取りで1,990円~2,388円』

アベノミクスでインフレ2%を目標にしていますが、インフレになればさらに現金の価値は下がります。

その点不動産は、良いものだと利回りだけでも9%以上は稼ぎ出し、1,000万円で90万円毎年入ることになります。

さらに最もインフレに強く、第2のバブルが来るといわれている現在では、投資先として最高のパフォーマンスを見せてくれるかもしれません。

不動産投資は

長期運用、安定した収益、インフレに強い、生命保険の代わりになる、節税効果がある

不動産投資の運用スタートまで

まずは物件の選定

不動産投資は、何よりもまず物件の選定から始まります。

当社の場合は弁護士事務所や会計事務所、競売、任意売却、サービサー、仲介業者様など破産、相続、贈与や処分買い替えなど色々な協力者の方々から情報を毎日いただいていますが、ご自分でお探しの方は一件一件不動産会社を回ったり、官報をチェックしたり、インターネットを見たりして、お仕事終わりやお休みを利用して、投資物件を決めます。

まずは物件の選定

利回りでなく、需要がある物件を選ぼう!

首都圏以外の地方物件や商圏や将来性を無視し、利回りだけで購入してしまった方、的違いで粗悪な物件を購入している方など、物件選びで大失敗している方も多くいらっしゃいます。
途中で管理会社にサブリース契約を解約されてしまうような方は、このような物件を買ってしまっている傾向があります。

できれば首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)で中古の資産価値の高い物件、賃貸需要も手厚く土地の値段で買え、10年先でも売値の変わらない高品質の物件を選ぶことをおすすめしています。

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銀行の融資を受ける

購入物件が決まり、融資を受ける場合、銀行の審査が始まります。
現金で買える方が一番なのですが、なかなか現預金を潤沢にお持ちの方は少ないので、これが一般的ではないでしょうか。

まずどの銀行で借りれるか借りたいかを考え、決定した後、資産背景や年収、様々な証明書や資料を提出して『審査が通れば』いざ融資実行です。

銀行の融資を受ける

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不動産を賃貸する

やっと不動産を手に入れても、ここからが大変です。

火災保険と団体生命保険への加入や不動産登記手続き、物件の補修部分があれば修繕のため工事業者の手配など、不動産を賃貸するまで、さまざまな手続きが必要となります。

また、賃貸管理業者に任せる場合は、管理会社をどこに頼むかの選定、空室があり、賃貸募集をしていなければ、仲介会社に依頼が必要となります。

不動産を賃貸する

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上記を全てお任せいただけます

上記のように、不動産投資はかなり手間がかかるので、株の方がいいよとかおっしゃる方もいらっしゃるでしょうが、不動産は節税面のメリットが大きく、高額所得者になればなるほど所得税住民税の還付も多く受け取れるメリットもあります。
ご年収2,000万円の方であれば400万円位納税をしていると思いますが、確定申告することによって余さず全て還付されている方もいらっしゃるのです。

当社の場合、以上の流れを全て
物件選定→ローンの審査→賃貸管理(物件清掃、家賃保証、修繕手配、入退居の立会い)→ご売却まで全てお任せいただけますので、オーナー様のお手を煩わせることはありません。

不動産経営の成功するか失敗するかは、絶対的に管理会社に左右されます。
良い物件、良い入居者、良い業者どれが欠けてもいけないのです。
当社は首都圏において最も信頼いただける管理会社を目指します。

投資不動産をお探しの方へ
不動産投資のご相談なら、新日本コンサルティングにお任せください。
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