アパート経営で年収1000万円は目指せる？実現するためのポイント

「アパート経営で年収1000万円は到達できる？」
「アパート経営で年収1000万円を達成するためにはどうすればいい？」

上記のような疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか？

アパート経営で年収1000万円到達すれば、好きな物を買えたり、気軽に旅行へいけたりなどのメリットを多く感じられるでしょう。

そこで本記事では、アパート経営で年収1000万円は目指せるかどうかを踏まえた上で、収入の種類や実現させるためのコツなどを解説します。

「不動産投資で手取り収入をあげたい」「賃貸経営を副業で行い資産形成したい」などといったサラリーマンの方は、ぜひ最後までご覧ください。

アパート経営で年収1000万円は目指せる？

結論から言うと、アパート経営で年収1000万円は十分目指せる範囲内です。

国税庁から発表されたデータでは、令和3年分の不動産所得者の平均所得金額は約540万円となっており、平均所得金額は徐々に増えている傾向があります。

実際に見てみると、平成28年は約510万円なのに対し、令和元年は約520万円となっています。

年収1000万円を超える家賃収入を得ている人の割合は約11.6％いることから、年収1000万円は実現不可能な金額ではないのです。

ただし、国税庁の情報はアパート経営以外の不動産所得も含まれているため、アパート経営に限定した情報ではありません。

それでも、不動産所得として年収1000万円稼いでいる人もいるため、実現することは可能だと言えるでしょう。

【出典】「令和3年分　申告所得税標本調査」(国税庁長官官房企画課)

アパート経営における収入の種類

アパート経営における収入の種類は、主に以下5つです。

収入の種類を理解しておけば、どのくらいの収益が見込めるかが把握できるようになります。

ぜひ以下の内容を参考にしてください。

家賃収入

アパート経営における家賃収入とは、入居者から月々納めてもらう家賃から得る収入のことです。

入居者は住居としてアパートを利用し、その対価として家賃を支払います。

この現金収入は、経営者にとって貴重であり、固定的な生活費や運営コストの支払いに利用できるのです。

入居者がいる限り一定の収入を見込めるため、入居者数が多ければ多いほど、その分不労所得を大きくできるでしょう。

不労所得を大きく得ることができれば、生計を立てやすくなりますが、空室が続くと収入が減るため注意が必要です。

管理費・共益費

管理費・共益費はアパート全体の共通の維持管理費用を賄うもので、アパートを管理するために必要な費用です。

基本的に、家賃と同様、毎月かかってくるため、入居者が多ければ多いほど、その分費用を集めることができます。

共益費は共用スペースの電気などの設備、廊下や外壁などを修繕するために集めており、相場は家賃の5%〜10%ほどです。

これらの費用を徴収することで、資産価値を維持し、テナントに良質な住環境を提供できます。

礼金

礼金は新規入居者が入居する際に貸主に対して支払う謝礼金であり、家賃以外の一時的な収入源となります。

相場は家賃の1〜2カ月分となり、近年では空室対策のほか周辺相場と合わせるために、礼金を家賃の0〜1カ月分に設定する場合も少なくありません。

礼金は、家賃や共益費などとは異なり、入居時のみに支払われるお金ですから、毎月一定額の収益とはなりませんが、入居者が増えていけば、それなりにまとまった金額になるでしょう。

ただし、礼金と併せて入居者に支払ってもらう敷金は謝礼金ではなく、預り金なので注意してください。

更新料

更新料は、入居者が賃貸契約を更新する際に発生する費用で、新しい契約期間のスタート時に支払われます。

相場は家賃の1〜2カ月分で、更新期間は2年ごとに設定する場合が多いです。

毎月支払われる額ではなく、2年に1回支払われますが、入居者の更新料の支払いは法律で定められているわけではありません。

更新料の支払いを理由に入居者が退去するケースもあるため、礼金と同じく空室対策や周辺相場を踏まえて設定すると良いでしょう。

駐車場賃料

駐車場賃料は、アパートの駐車スペースを利用する入居者から得られる収入です。

物件の近くに公共の交通機関が多かったり、駐車場を作れそうな土地がなかったりなど、物件の立地によっては駐車場を作らないケースもあります。

地方や駅から遠い物件の場合は、駐車場が全戸数分あることがメリットとなりやすいのが特徴です。

なお、駐車場賃料の相場は地域によって大きく異なり、

アパート経営における収入の種類

収入の種類	集めるタイミング	金額相場
家賃収入	毎月	間取りや立地、周辺の家賃相場によって異なる
管理費・共益費	毎月	家賃の5%～10%
礼金	入居時	家賃の1～2カ月分
更新料	主に2年毎	家賃の1～2カ月分
駐車場賃料	毎月	地域や周辺相場によって異なる

アパート経営でかかる支出の種類

一方、アパート経営でかかる支出の種類は、主に以下8つです。

支出額が多いとデメリットに感じることもあるかもしれませんが、事前に支出の計算をしておくことで、キャッシュフローを踏まえた正確な収支計画を立てられるようになるでしょう。

詳しく解説します。

アパート取得費

アパート取得費は、アパートを購入する際にかかる支出全般を指します。

ここでいうアパート取得費は、土地・物件価格や建築費、登記費用、仲介手数料、そして取引の手続きに伴う様々な費用が該当します。

収益物件として中古アパートを購入したり、既に所有している土地にアパートを新築にしたりなど、費用は取得する条件などによって大きく異なります。

ローン返済費

ローン返済費は、アパートを購入する際に利用した融資を毎月返済するための支出です。

一般的に、土地や物件を購入した際にアパートローンを組んで購入する方が多い傾向にあります。

アパートローンを組む場合、金融機関へ月々返済する必要があります。ローンの返済額は自己資金率によって変動し、一般的に自己資金率が高ければ月々のローン返済額は低くなり、自己資金率が低い場合には、反対に月々のローン返済額も高くなる傾向にあります。

なるべくローンの返済負担を軽減させたい方は、頭金（自己資金）を用意して返済額を少しでも減らせるようにするのをおすすめします

管理委託費

管理委託費は、アパートの管理業務を専門業者に委託する際に発生します。

自分で管理をしない場合は、不動産を管理してくれる業者を選定して毎月管理会社へ支払う必要があります。

管理委託費の相場は、家賃収入の約5％が一般的です。

専門業者に管理業務を委託することで、日常の運営やトラブル対応、入居募集などの業務を任せることができ、効率的に運用できるでしょう。

「本業に支障が出ないように資産運用したい」といったサラリーマンの方は、不動産を委託管理するのがおすすめです。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産仲介業者が物件の売却や購入の取引に介入し、成功報酬として受け取る料金です。

つまり、物件への入居者を紹介してくれた不動産会社へ支払う費用となります。

入居者が物件に入居する際に発生する費用であり、金額相場は家賃の50％が一般的です。

アパート経営者が物件を売却する際にも、新たな物件を購入する際にも、不動産仲介業者のプロフェッショナルとノウハウを借りて取引を進めることが必要となります。

そのため、初期費用としてかかってくるのは否めないでしょう。

建物修繕費

建物修繕費は、アパートの建物自体の維持管理や修繕に充てるための支出です。

建物本体や建物の設備は、経年劣化する物であり、一定の期間が経ったら修繕する必要があります。

特に地震や火災などの災害に見舞われた際は、大規模修繕が必要となってくるでしょう。

修繕費はこれらの作業に必要な資金を準備し、建物の寿命を延ばし、住む人々に安全で快適な生活環境を提供するためには必須です。

なお、入居者の退去後の原状回復費用もかかるため、もしもの場合に備えて毎月積み立てておくと良いでしょう。

保険料

保険料は、アパート経営者が建物や財産に対する損害やリスクに備えるために支払う費用です。

火災や自然災害、窃盗などの予測できないトラブルが発生した場合、これらの損害に備えて十分な保険をかけることは非常に重要です。

建物に対して加入する火災保険や地震保険、施設賠償責任保険の保険料などが該当します。

加入する保険によって、年払いや毎月払いなどの支払い方法が異なり、金額も加入する保険によって差があります。

ただし、保険料は必要経費として計上できるため、節税効果は期待できるでしょう。

税金

税金は、アパート経営者が得る賃貸収入や不動産の所有に伴って発生するものです。

毎年納付の必要がある税金やアパートの購入時に1度だけ納付する税金などがあり、それぞれの内訳は以下の通りです。

税金の納付タイミング	税金の種類
アパートの購入時に1度だけ納付する税金	不動産取得税
毎年納付の必要がある税金	固定資産税、都市計画税 所得税、住民税

その他諸経費

アパート経営をする場合、ローン返済費や税金などの他にも、その他諸経費がかかります。

その他諸経費には、主に建物の維持管理費や共有スペースの清掃費、保険料などが含まれます。

これらの費用は、住人の生活環境を維持し、不測の事態に備えるために必要不可欠です。

例えば、共有スペースの清掃費は、住人全体の快適な生活を保つために欠かせません。また、建物の維持管理費は、経年劣化や修繕作業に備えるためには必要となります。

アパート経営者は、その他諸経費を見落とさずに資金計画に組み込むことが重要です。

アパート経営における支出の種類

支出の種類	支出が発生するタイミング	金額相場	備考
取得費	取得時	土地の有無や建設内容によって異なる	自己資金だけでは取得が難しい場合アパートローンを検討
ローン返済費	毎月	自己資金比率によって変動	借入金利とローン年数も影響する
管理委託費	毎月	家賃収入の約5％
仲介手数料	入居時	家賃の50％
建物修繕費	毎月	建物の構造から検討する	修繕工事費用の目安から算出
保険料	毎月、毎年	加入する保険によって異なる
税金	主に毎年	所得や土地、建物の価格によって異なる
その他諸経費	都度	場合によって異なる

アパート経営で年収1000万円を目指すポイント

アパート経営で年収1000万円を目指す方法は、主に以下2つです。

詳しく解説します。

家賃収入の最大化を目指す

アパート経営者が年収1000万円を目指す際には、家賃収入の最大化が不可欠です。

ここで言う家賃収入の最大化とは、主に以下の通りです。

基本的には、家賃収入を上げるには、家賃を上げるか戸数を増やすかの2つが挙げられます。

設備を充実させたり、部屋の間取りを魅力的なものにしたりなど、付加価値の高いアパートを建てて賃料を上げることも手段の一つです。

一方で、付加価値を付ける為には当然に建築費が高くなりますので、そのために必要以上の自己資金を出すような事にならないよう、注意が必要です。

複数のアパートを運用して戸数を増やすことも、家賃収入を増やすこともできます。

ただし、家賃収入の最大化ばかりに目がいっては、うまく運用できません。

入居率を向上・安定させて空室リスク対策をしっかり行い、周辺物件の家賃相場やニーズに合わせた賃貸条件にして、入居者の確保を行いましょう。

長期的に需要の見込める土地や物件を見極める

年収1000万円を目指すアパート経営者にとって、成功の鍵は長期的に需要の見込める土地や物件を見極めることです。

安定した家賃収入を長期間得ることが、アパート経営で成功する鍵となるため、土地や物件を購入する際は長期需要が見込めるかが重要となります。

長期的な需要が見込める場所を選定することで、経営者は入居者不足や空室率の問題を回避しやすくなります。

また、需要の見込めるエリアでは家賃を引き上げる余地も生まれ、これが収益の向上に寄与します。

物件を選定する際は、高需要なエリアかどうかを確認し、適切な家賃設定をしましょう。

年収1000万円のアパート経営者になるための心得

年収1000万円のアパート経営者になるためには、長期的な経営シミュレーションを立てることが重要です。

具体的には、収入と支出のバランスを把握して収支計画を立て、収益の最大化を目指し経費を抑えて利益を向上させることを計画します。

建物の修繕などといった急な支出や理想通りの入居者数を見込めないなどの問題が発生する場合もあるため、シミュレーションは定期的に見直し調整することが大切です。

また、状況に応じてシミュレーションを立て直し利益の向上を目指す必要がありますが、1人で全て対応するとなると、不安に思うこともあるでしょう。

そんな時は、アパート経営に関して専門家のアドバイスを受けることもおすすめです。

例えば、不動産経営に詳しい不動産会社の担当者や税金や融資などについて詳しいファイナンシャルプランナーなどが該当します。

専門家のアドバイスを活かして綿密なシミュレーションを立てると良いでしょう。

アパート経営の悩みに関するご相談は新日本コンサルティングまで！

本記事では、アパート経営で年収1000万円は目指せるかどうかを踏まえた上で、収入の種類や実現させるためのコツなどを解説しました。

アパート経営で年収1000万円を達成すること自体は、不可能ではありません。

達成させるためには、アパート経営で得られる収入の種類や必要な支出など、キャッシュフローを踏まえた上で、資産計画を入念に立て利回りの良い物件を購入することが大切です。

とはいえ、初めてアパート経営を行う方にとっては、どのように経営していけば良いのかわからず、不安に思う方もいるかもしれません。

もしアパート経営について相談するなら、管理まで含めて長期間のサポートが充実している新日本コンサルティングがおすすめです。

不動産に関する専門家が、賃貸住宅で利回りが良い物件を提案してくれますし、賃貸物件の選び方や賃貸経営で失敗しないようにするコツなども教えてくれます。

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