アパート経営を30年後も続けるためのポイントと出口戦略

「アパート経営を30年後も続けるためのコツは？」
「30年後のアパート経営の需要はどのくらい？」

上記のような疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか？

アパート経営を30年後も続けるためには、しっかりと不動産経営の知識を身につけることはもちろん、資金管理や適度なメンテナンスなども重要です。とはいえ、需要がなければどんなに知識や管理能力があっても、経営を続けることが厳しくなってしまうこともあるでしょう。

そこで本記事では、30年後に考えられるアパート経営のリスクと需要の予測を踏まえた上で、アパート経営を30年後も続けるためのコツを解説します。

アパートやマンションなどの賃貸経営を行い、利益を得たいというサラリーマンの方は、ぜひ最後までご一読ください。

30年後に考えられるアパート経営のリスクと需要の予測

今アパート経営が需要あったり、うまくいっていたりする方も、30年後はどうなっているのかわかりません。

本項では、以下2つについて詳しく解説します。

30年後のアパート経営のリスク

30年後に考えられるアパート経営のリスクは、主に以下の通りです。

詳しく解説します。

空室のリスク

まずは、空室のリスクが考えられます。

新築や築浅のアパートであれば、需要が高いため退去者が出てもすぐに入居者が出てくるかもしれません。

しかし、築年数が経過してしまうと、建物や設備が古くなるため、建物自体の価値が下がり入居希望者の需要が減少してしまう恐れがあります。

そうなってしまうと、賃料を下げなければ入居者が集まらなくなってしまいますが、家賃収入が減るといったデメリットも考えられます。

入居者が設備に求めるニーズが時代によって変わっていくため、空室のリスクは否めないでしょう。

修繕費の増加のリスク

築年数が経過したアパートは、修繕費の増加のリスクがあります。

そもそもアパートは、5年や10年などの一定期間ごとに修繕する必要があり、高額な修繕費を積み立てておかなければなりません。

アパートの老朽化が進んでしまうと、入居者が見込めず入居率が低くなってしまうため、大規模修繕の実施が重要です。

そのため、修繕費は毎月の家賃収入をコツコツと修繕費として貯めておくことが大切と言えるでしょう。

物件の価値下落のリスク

物件の価値下落も、30年後のアパート経営に考えられるリスクです。

建物の老朽化が進むと、見た目や設備が古く見え、アパートの資産価値が下落してしまいます。

特に新築から30年後だと、アパートの価値は当初の4分の1程度まで落ちてしまうと言われているほどです。

アパートの価値が下がってしまうと、高い家賃を設定しづらくなってしまい、家賃収入が減少してしまうでしょう。

金利上昇のリスク

住宅ローンを利用してアパート経営をする場合、30年後には金利が上昇しているおそれがあります。

特に金利変動性の住宅ローンを利用していると、将来の金利変動の予測は難しく、金利が上昇すると返済総額が多くなってしまいます。

返済総額が多くなると、月に支払うローン返済の負担も重くなってしまうのです。

近年は、5年後のローンの金利がどのくらいになるのかすら予測が難しいと言われているため、30年後の金利状況がどうなっているのか想像しづらいでしょう。

そのため、金利上昇する​​リスクも想定した上で、収支計画をしっかりと立てておくことが重要です。

入居者の高齢化によるリスク

入居者の高齢化によるリスクも、30年後のアパート経営で見越しておかなければなりません。

近年、少子高齢化が進んでいる影響もあり、入居者の多くが高齢者になっているおそれがあります。

特に収入の少ない高齢入居者が多いと、家賃滞納が起こるリスクも考えられるでしょう。

家賃滞納が頻繁に起こってしまうと、資金繰りにも悪影響を及ぼしてしまうため、注意が必要です。

サブリース契約のリスク

サブリースを利用してアパート経営を行う場合、サブリース契約によるリスクがあります。

サブリースとは、アパートを一括で借りて管理までトータルで行うことです。

管理や入居者募集などの業務を自分で行う必要がないというメリットがあるのですが、以下のようなデメリットも生じる恐れがあります。

特にサブリース契約を締結する際、経済状況の変化により家賃の増減が可能と契約書に明記されているケースもあり、そのような場合は家賃の引き下げを提案されてしまいます。

そのため、サブリース契約の仕組みについて理解しておかなければ、家賃見直しのタイミングでトラブルに発展してしまうのです。

30年後の賃貸需要の予測

30年後の賃貸需要の予測は、主に以下の通りです。

詳しく解説します。

人口減少が進みアパートの入居希望者が減る

30年後の賃貸需要の予測として挙げられるのが、人口減少が進みアパートの入居希望者が減ることです。

国立社会保障・人口問題研究所が調査した「日本の将来推計人口（令和５年推計）」によると、2050年代には日本の人口が1億人を下回ると試算されています。

単純に、人口が減少するとその分家を必要とする人が減ってしまい、結果的に賃貸需要が低下してしまうのです。

都市部の不動産投資が加速する

30年後は人口減少が進むだけでなく、地方から都心への人口流入が増えるといったことも予測されます。

地方から都心への人口が増えると、都心部エリアの賃貸マンションや戸建てなどの需要が高まるため、資産価値が上昇します。

結果的に、都心の不動産を所有し、うまく資産運用する人たちが増えると予想されるのです。

外国人の入居者が増加する

外国人の入居者が増加することも、30年後の賃貸需要に影響してきます。

先ほどお伝えした通り、人口は減少するのですが、外国人労働者や留学生が増えると予想されています。

そのため、外国人の入居者への対応が必要となるのです。

生活習慣の違いなどが原因でトラブルが起こる可能性が十分に考えられるため、国内外さまざまな人に対応できるように、管理会社の選定が重要となってくるでしょう。

30年後もアパート経営を続けるためのポイント

30年後もアパート経営を続けるためのポイントは、主に以下の通りです。

詳しく解説します。

余裕のあるローン返済のスケジュールを立てる

30年後もアパート経営を続けたいのであれば、余裕のあるローン返済のスケジュールを立てることが重要です。

アパート経営の際、多くの物件オーナーはローンを利用します。このローン返済が経営の大きな部分を占めるため、返済計画が経営全体に大きな影響を与えます。

余裕を持った返済計画を立てることにより、将来的な市場の変動や、予期せぬ出費にも柔軟に対応できるようになるのです。

空室の発生や修繕費の負担などを考慮して返済計画に余裕を持たせましょう。

自己資金を多く用意する

自己資金を多く用意することも、30年後を見越してアパート経営をしていく上で大切です。

自己資金を多く持つことには、主に2つの大きな利点があります。まず、借入れが少なくなるため、金利負担が軽減されることです。

これにより、経営の初期段階での財務圧力が減少します。また、市場の変動や予期せぬ事態に対して柔軟に対応できる余裕が生まれます。これは、不動産経営において非常に重要な要素です。

条件の良い土地にアパートを建てる

アパート経営を長期にわたって成功させるためには、良い条件の土地に物件を建設することが重要です。

例えば、公共交通機関に近い土地や、学校や病院、ショッピングセンターなどが周辺にある土地は、多くの人々にとって魅力的です。

これらの土地にアパートを建てると、多くの人が住みたいと思うため、空室率を低く保つことができます。

また、地域が発展しやすく、物件価値の増加も期待できます。結果として、アパート経営の成功は、条件の良い土地選びに大きく依存します。

適切な土地にアパートを建てることによって、長期的な安定収入と物件価値の向上を実現することが可能です。

積極的に管理に参加する

アパート経営において長期的な成功を収める鍵は、物件の管理にオーナー自身が積極的に参加することです。

オーナーが管理に直接関わることにより、物件の状態を綿密に把握し、迅速な対応が可能になります。

これは、トラブルの早期解決につながるだけでなく、入居者との良好な関係を築くのにも役立ちます。

管理に対して入居者からの不満がある場合、管理会社の変更も検討すると良いでしょう。

適切にリフォームやリノベーションを行う

アパート経営の長期的な成功と持続性は、適切にリフォームやリノベーションを行うことが重要です。

定期的にメンテナンスを実施すると長期的に見て修繕費を抑えられます。

リフォームやリノベーションを行うことで、物件は新しく現代的な見た目と機能を手に入れることが可能です。

これにより、より多くの入居希望者を引きつけることが可能になり、また、既存の入居者の満足度も向上します。

さらに、物件の状態を良好に保つことで、長期的な価値減少を防げる点も嬉しいポイントです。

アパート経営の30年後の出口戦略

30年後のアパート経営をうまくいかせるためには、出口戦略も考慮しておかなければなりません。

本項では、以下2つの出口戦略をご紹介します。

詳しく解説します。

アパートを売却する

アパート経営の30年後の出口戦略として、物件の売却がおすすめです。

アパートを売却することで、経営期間中に蓄積された資産の価値を現金化し、投資の利益を実現できます。

少しでもお得に売却するのであれば、築30年に到達する前に行うと良いでしょう。アパートの修繕費の負担が減り、余計な費用負担を減らせるからです。

また、物件の維持管理にかかる時間と労力から解放され、他の機会への投資や個人的な活動に時間を割くことが可能となるのも、大きな魅力といえるでしょう。

アパートを建て替える

アパート経営の長期的な計画では、30年後に物件を建て替えることを検討することが重要です。

建て替えは、物件の価値を再構築し、新しい市場ニーズに対応する効果的な方法となります。

特にアパートローンの返済が終わっている場合、新規にローンを組み直してアパートを建て替えることで、入居者を集めやすくなる可能性が高まります。

さらに、最新の設備やデザインを取り入れた新しいアパートは、物件の価値が向上するため、家賃設定も高くでき家賃収入も期待できるでしょう。

長期経営を実現した事例から読み解く安定経営のポイント

最後に、長期経営を実現した事例から読み解く安定経営のポイントをご紹介します。

長期のアパート経営を実現した事例その1

属性	上場企業勤務
所有物件	中古1棟購入

元々は節税対策で始めた不動産でしたが、自分の属性を考慮し、不動産を活用する節税においてリスクがあることを教えてもらい、堅実な資産形成を目的とした購入スタイルへ変更しました。

個人で所有している不動産は減価償却費を大きく取らず節税は適度にし、償却期間は長めに取り、希望の金額で売却出来るタイミングが来たら売却するスタイルで運用中です。

保有期間は7年から15年くらいを目安としています。法人で所有している不動産は築浅や新築になるため、保有期間は20年から30年と長期予定です。

長期のアパート経営を実現した事例その2

属性	外資系企業勤務
所有物件	中古3棟売却 / 中古1棟購入

節税対策で始めた不動産投資ですが、住民税と所得税が500万円近く圧縮（還付）に成功しました。

個人で所有している49歳時に購入した中古不動産は節税目的で短期減価償却を行い、現在も中古不動産で節税を行っています。

また、引退後のために、長期的資産形成を目的として新築不動産を購入しました。

事例から読み解く安定経営の秘訣

上記2つの事例から、長期的にアパート経営をするためには、償却期間を長く取り、希望の金額で売却出来るタイミングが来たら売却することがコツです。このようにすることで、節税も適度に行えつつ、利回りも期待できます。

ただし、アパート経営の取り組み方は人それぞれで、目的によって適切な運用方法が異なります。

自身に合った運用方針はアパート経営の専門家に相談するのが望ましいです。

アパート経営の悩みに関するご相談は新日本コンサルティングまで！

本記事では、30年後に考えられるアパート経営のリスクと需要の予測を踏まえた上で、アパート経営を30年後も続けるためのコツを解説しました。

30年後もアパート経営を続けたいのであれば、空室や金利上昇などといったリスクを考慮した上で、適切な物件管理を行うことが重要です。

アパート経営を全て自分で行うと手間と労力がかかるため、忙しいサラリーマンの方だと難しいかもしれません。そのため、物件管理については不動産会社など専門家に相談すると良いでしょう。

もしアパート経営の管理について相談するなら、管理まで含めて長期間のサポートが充実している新日本コンサルティングがおすすめです。

不動産に関する専門家が、賃貸住宅で利回りが良い物件を提案してくれますし、賃貸物件の選び方や賃貸経営で失敗しないようにするコツなども教えてくれます。

なお、空室保証のついた安心のサブリース運用もでき、要望に合ったプランを選べるようなサポートをしております。豊富な実績もあるので、今後不動産オーナーとして不動産収入を得たい方は、ぜひ以下から気軽にお問い合わせください。