アパート経営におけるサブリースとは？メリットとデメリット、活用法

サブリースとは、管理会社がアパート全体を一括借り上げし、オーナーに安定した賃料を保証する仕組みです。
この方法は、空室リスクを軽減し、手間を大幅に省けるため、特に初心者のオーナーにとって魅力的な選択肢となっています。
本記事では、サブリースのメリットやデメリット、活用法などを詳しくご紹介します。
「不動産投資で収入金額をあげたい」「給与所得だけでなく賃貸経営を副業で行い家賃収入を得たい」とお考えのサラリーマンの方は、ぜひ最後までご覧ください。

アパート経営におけるサブリースの概要

本項では、アパート経営におけるサブリースの概要を解説します。
サブリース契約に関する仕組みや特徴などをぜひ理解できるようにしましょう。

アパート経営におけるサブリースとは？

アパート経営におけるサブリースとは、アパートの所有者（賃貸オーナー様）がその建物を不動産管理会社に一括して貸し出し、管理会社がさらにその建物を個別に賃貸契約するという仕組みです。

この仕組みは、一般的に「一括借り上げ」や「マスターリース」とも呼ばれます。

サブリースを利用することで、オーナーは毎月一定の賃料収入を得ることが保証されます。

そのため、空室リスクや賃料滞納リスクを大幅に軽減できます。

サブリースの仕組み

アパートの所有権はオーナーのまま、サブリース会社が一定期間物件を借り上げる契約を締結する仕組みです。

期間中は空室の有無にかかわらずサブリース会社がオーナーに一定のリース料金を払い続けます。

管理会社はさらに、この借り上げたアパートの各部屋を個別に入居者に貸し出すことで収益を得るという形です。

アパート経営におけるサブリースのメリット

アパート経営におけるサブリースのメリットは、主に以下の通りです。

詳しく解説します。

空室や家賃滞納リスクを抑えて毎月一定の収入が見込める

アパート経営におけるサブリースのメリットは、空室リスクや家賃滞納リスクを大幅に抑え、毎月定額の収入を確保できる点です。

通常の賃貸経営では、空室が発生するとその分の収入が失われ、オーナーは経済的な不安を抱えることになります。
また、入居者が家賃を滞納した場合、その回収には手間と時間がかかり、安定収入が損なわれます。

しかし、サブリース契約を結ぶことで、こうしたリスクを管理会社が引き受けるため、オーナーは毎月安定した賃料収入を得ることが可能です。
サブリースでは、管理会社がアパート全体を一括で借り上げるため、オーナーに対して空室の有無にかかわらず、一定の賃料を支払います。

これにより、空室が発生してもオーナーの収入は減少せず、経済的な安定が保たれるのです。

管理業務を行う必要がない

オーナーが管理業務を行う必要がないことも、アパート経営におけるサブリースのメリットです。

サブリース会社は管理業務も代行しているため、賃貸管理業務を全て一任でき、オーナー自身が管理業務を行う手間を省けます。

ここでいう管理業務は、主に以下の通りです。

サブリース契約を通じて、オーナーは賃貸経営に関するすべての管理業務から解放されます。
管理会社が専門知識と経験を活かして業務を遂行するため、オーナーは物件の管理に頭を悩ませることなく、安定した収入を得られるでしょう。

管理業務を任せたい方は、サブリース業者と契約を結ぶことも視野に入れておくのがおすすめです。

相続税を抑える効果が期待できる

サブリース契約は、相続税を抑える効果が期待できます。

相続税は、被相続人が亡くなった際にその財産の評価額に基づいて課税されます。
アパートの「入居率」が高いほど、相続税評価額は低くなります。理由は、税法上「部屋を人に貸している」状態が資産価値を減少させると見なされるためです。

また、サブリース契約により、オーナー自身が直接賃貸経営を行う場合に比べて、管理業務の負担が軽減されることも評価に影響を与えます。
管理業務の軽減は物件の維持管理コストの低減にもつながり、その分評価額の引き下げ要因となります。これにより、相続税を減額できる可能性があるのです。

アパート経営におけるサブリースのデメリット

アパート経営におけるサブリースのデメリットは、主に以下の通りです。

詳しく解説します。

一部屋当たりで得られる家賃収入が下がる

アパート経営におけるサブリースのデメリットの一つは、一部屋当たりで得られる家賃収入が下がる可能性があることです。

サブリース契約では、オーナーが管理会社にアパート全体を一括して貸し出し、管理会社がそのアパートを個別の入居者に再度貸し出す形を取ります。
この際、管理会社はオーナーに対して毎月一定の賃料を支払いますが、その賃料は市場賃料よりも低く設定されることが一般的です。
これは管理会社が空室リスクや家賃滞納リスクを引き受ける対価として、オーナーが得る賃料が割引（＝賃料減額）されるからです。

リース料は満室時の家賃の80～90％程度とされており、満室時の収益性は自主管理のほうが高くなります。

契約期間中はオーナー都合による解約が容易にできない

サブリース契約は10年以上の契約期間が設定されている場合が多いため、契約期間中はオーナー都合による解約がしづらいというデメリットがあります。

まず、サブリース契約は管理会社が長期的な運営を前提にリスクを負う契約であるため、契約期間中の解約には厳しい条件が設けられています。
仮に中途解約すると解約金や違約金が発生してしまうことがあり、解約が容易にできないでしょう。
具体的な内容は、契約書を確認する必要があります。

サブリースでの失敗を防ぐための対策

サブリースでの失敗を防ぐための対策は、主に以下の通りです。

詳しく解説します。

自分がサブリースを活用するのに向いているか検討する

サブリースでの失敗を防ぐためには、自分がサブリースを活用するのに向いているかを慎重に検討することが重要です。

自分がサブリース契約に向いているかどうか確認したうえでサブリース契約を結ぶと失敗リスクを減らせます。

サブリースに向いている人、向いていない人は以下の通りです。

サブリースに向いている人	サブリースに不向きな人
・長期間にわたり収支の見通しを立てたい人 ・不動産に関する知識に自信のない人 ・自分で経営ができるか不安な人 ・本業に集中しつつ副業として経営したい人 ・高齢のため経営に労力をかけられない人	・不動産投資の経験が豊富な人 ・できるだけ自分の思い通りに経営したい人 ・物件が好立地で労力をかけずとも安定した収入が見込める人

他の管理形態と比較してサブリースを検討する

サブリースでの失敗を防ぐためには、他の管理形態と比較してサブリースを慎重に検討することが重要です。

管理委託や自主管理と比較してサブリースを検討するのがおすすめです。

サブリースは、管理会社がアパート全体を一括して借り上げ、オーナーに毎月一定の賃料を保証する仕組みです。この方式では、オーナーは空室リスクや家賃滞納リスクを負わずに済みます。

一般管理方式では、管理会社が入居者募集や家賃回収、トラブル対応などの管理業務を代行しますが、空室リスクや家賃滞納リスクはオーナーが負うことになります。
この方式では、オーナーが市場賃料を基準に収益を最大化できる可能性があり、管理費用も比較的低く抑えられることがあります。

項目	サブリース	管理委託	自主管理
入居者との関係性	サブリース会社と入居者が契約を締結	オーナーと入居者が契約を締結
管理業務の範囲	サブリース会社が全般の業務を担う	管理会社が経営に関する一部業務を担う（業務範囲はオーナーが選べるケースがある）	オーナーが全て担う
空室が出た場合のオーナー収入	空室が出ても収入は固定されている（契約内容によって変動する可能性がある）	空室が出ると家賃収入が減る
契約期間	長期契約が多い	短期契約が多い	なし
トラブル対応	サブリース会社が対応	オーナーが対応する場合がある（契約内容による）	オーナーが対応する

アパート経営でサブリースを活用するために押さえたいポイント

アパート経営でサブリースを活用するために押さえたいポイントは、主に以下2つです。

詳しく解説します。

サブリース会社との契約の内容が変わる場合がある

入居者からの家賃収入が減るとサブリース会社からオーナーに支払われる金額が下げられるケースがあります。

オーナーの取り分とサブリース会社の取り分はどのように決められるか、原状回復費用や修繕費用、リフォーム費などは誰が負担するかなどを確認しなければなりません。

なお、契約更新時にリース料の見直しがなされる可能性もあるという注意点があります。

信頼できるサブリース会社を選ぶ

アパート経営でサブリースを活用する際に大切な要素の一つは、信頼できるサブリース会社を選ぶことです。

サブリース契約は、長期的なパートナーシップを前提としているため、信頼性のある企業と契約することで安定した収入と安心感を得られます。
特にアパート運営の多岐にわたる業務全般を任せることになるため、信頼できる会社かどうかきちんと見極める必要があるでしょう。

親身に相談にのってくれるか、的確なアドバイスをくれるかなどを基準に判断するのがおすすめです。

アパート経営の悩みに関するご相談は新日本コンサルティングまで！

本記事では、サブリースのメリットやデメリット、活用法などをお伝えしました。

アパート経営でサブリース契約を行うことで、空室や家賃滞納リスクを抑えて毎月一定の収入が見込めたり、管理業務の手間を省けたりなどのメリットが期待できます。

一方で、一部屋当たりで得られる家賃収入が下がったり、契約に縛りがあったりなどのデメリットも存在します。

良い面も悪い面も踏まえた上で、検討するようにしましょう。

もし管理業務を自分で行う暇がなく、なるべくリスクを抑えたアパート経営をしたいと考えているのであれば、サポート体制が充実している新日本コンサルティングへの無料相談もおすすめです。

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