アパート経営の固定資産税はいくら？計算方法や軽減措置について

「アパート経営をする場合、固定資産税はいくらかかる？」

「アパート経営の固定資産税の計算方法は？」

上記のような疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか？

固定資産税は、土地や家屋などの不動産を所有している場合に発生する税金です。

そのため、アパートやマンションを持っているオーナー様は固定資産税を支払う義務があり、課税対象となります。

本記事では、アパート経営の固定資産税額はどのくらいかかるのか、計算方法や軽減措置などについて解説します。

「不動産投資で収入金額をあげたい」「賃貸経営を副業で行い資産形成したい」などといったサラリーマンの方は、ぜひ最後までご覧ください。

アパート経営における固定資産税の考え方

本項では、アパート経営における固定資産税の考え方についてご紹介します。

ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営で固定資産税は経費計上できる？

固定資産税は、アパートやその土地などの不動産に対して課される税金ですが、この税金は経費として計上が可能です。

固定資産税は毎年1月1日付で土地や建物を所有している場合に課される税金であり、市街化区域内の土地と建物の所有者には都市計画税も課税されます。

固定資産税は、その不動産を通じて収益を上げようとする経営活動と直接的に関連しており、アパートを経営することで得られる賃貸収入は、その土地や建物から生じるものです。

そのため、これにかかる固定資産税を経費として計上することは、収益とコストを正確に把握し、実際の経営状況を反映させるために必要不可欠です。

なお、都市計画税も必要経費として計上できるため、節税効果は十分に期待できるでしょう。

固定資産税を支払わないとどうなる？

固定資産税の納付通知書は毎年4～6月ごろに届きます。

支払い方法は金融機関での振込や市税事務所の窓口での支払い、口座振替などがあり、ほかにコンビニエンスストアやクレジットカード、スマートフォンの決済アプリで納付できるケースもあります。

ここで注意点として頭に入れておくべきことは、固定資産税の支払いを怠った場合、遅延金や滞納金が加算されてしまうことです。

支払期日に遅れると自治体から督促通知がくる仕組みとなり、延滞金の税率は納付期限の翌日から1ヶ月を経過するまでは2.4％です。

納付期限の翌日から1カ月経過した日以後は8.7％となり、場合によっては建物や土地、給与などが差し押さえられる可能性があるので納付書に記載された支払い期日までに納税しましょう。

固定資産税の税率について

固定資産税の税率を理解することは、アパート経営を行う上で非常に重要です。

固定資産税の標準税率は1.4％で、都市計画税の制限税率は0.3％となります。

標準税率は、各自治体によって設定され、固定資産税の額を決定するために用いられます。

具体的な税率は、地域によって異なることが一般的であり、この税率に固定資産の評価額を乗じることで、その年に支払うべき固定資産税の金額が算出される仕組みです。

一方、制限税率は、地方税法の定める税率以下の税率に定めているもので、不動産所有者の経済的負担を適切な範囲内に抑え、不動産投資の安定性を促進する目的で決められています。

ただし、都市計画税の税率は自治体によって異なる場合があるため、注意が必要です。

アパート経営の固定資産税を計算する方法

アパート経営を行うにあたり、固定資産税は必ず支払わなければいけません。

とはいえ、初めてアパート経営をする方はどうやって固定資産税が求められるのかが理解できない方もいると思うので、本項では、アパート経営の固定資産税を計算する方法について解説します。

固定資産税額は、以下の計算式によって求められます。

課税標準額とは、固定資産税台帳に記載された固定資産税評価額のことです。

土地に対する課税標準額は固定資産税評価額から一定のルールに基づき求められるものであり、土地がどのように利用されているかによって金額が変動します。

一般的に、土地の固定資産税評価額は、地価公示価格の70％が目安となっており、アパートなどの建物は不動産売買価格の60％～70％ほどです。

建物に対する課税標準額は固定資産税評価額と同額となり、固定資産税評価額は総務大臣が定めた「固定資産評価基準」によって決められます。

評価額は3年に1度評価替えされるため、頭に入れておきましょう。

アパート経営での固定資産税の軽減措置と計算シミュレーション

アパート経営を始める前に、固定資産税について理解することは重要ですが、軽減措置があることも知っておくと良いでしょう。

本項では、以下3つについて深掘りしていきます。

土地に対しての軽減措置

固定資産税を少しでも安くする方法としてあげられるのが、小規模住宅用地です。

住宅用地には課税標準の特例措置が設けられています。

住宅用地とは、住宅を建てた土地のことをいい、条件に当てはまると住宅用地の軽減措置が適用できます。

区分		固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地	住戸1戸につき200平方メートル以下の部分	評価額×1/6	評価額×1/3
一般住宅用地	住戸1戸につき200平方メートル超え、家屋の床面積の10倍までの部分	評価額×1/3	評価額×2/3

なお、固定資産税と都市計画税のどちらにも当てはまるため、まずは上記表を確認してみましょう。

建物に対しての軽減措置

新築でアパートやマンションを建てた場合も軽減措置が設けられています。

新築の賃貸住宅は、一戸あたり120平方メートルまでの部分に対して固定資産税が1/2になり、新築後3年間が適用対象となる仕組みです。

特に3階以上の耐火構造・準耐火構造の賃貸住宅の場合は、新築後5年間が適用対象となります。

建物に対しての軽減措置を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

建物に対する軽減措置は、経済的な負担を減らし、質の高い住宅の提供を通じて地域社会への貢献もできるでしょう。

固定資産税の計算シミュレーション

ここでは、固定資産税の計算シミュレーションをご紹介します。

<シミュレーションの設定条件>

新築住宅（木造2階建ての8戸アパート）

敷地面積が500平方メートル（平米）

1戸あたりの床面積が60平方メートル（平米）

土地評価額は5,000万円

建物評価額は2,000万円

上記計算より、土地の固定資産税は70万円、建物の固定資産税は28万円かかると分かります。

つまり、上記設定だと、合計98万円の固定資産税がかかる計算となります。

固定資産税の軽減措置以外の節税ポイント

固定資産税の軽減措置以外の節税ポイントは、主に以下の通りです。

詳しく解説します。

経費を適切に計上する

固定資産税の軽減措置以外にも、アパート経営においては経費を適切に計上することが重要な節税ポイントとなります。

収入に対する税金は収入から必要経費を差し引いた不動産所得（利益）に対して課税されるため、家賃収入が多い場合は必要経費を計上しなければ税額が高くなりやすい傾向です。

税額が高すぎると、その分手取り額が減ってしまうため、デメリットとなってしまうでしょう。

そのため、税金対策として経費を適切に計上するのがおすすめです。

アパート経営の経費として認められるものは、主に以下のようなものが該当します。

また、減価償却費として計上することも、節税対策のポイントです。

減価償却費とは、建物の築年数によって劣化する価値を数値に表したもので、法定耐用年数に対して毎年劣化分を経費計上できます。

償却資産とみなされると、大幅に節税効果が期待できるでしょう。

青色申告する

アパート経営における固定資産税の軽減措置以外で、重要な節税ポイントの一つに青色申告があります。

青色申告は、納税者が一定の帳簿の記録と保存を行うことを条件に、税法上の様々な特典を受けられる制度です。

アパート経営を副業として行っている場合、給与所得以外に不動産所得が20万円超になった場合に確定申告が必要となります（事業規模によって青色不可）。

確定申告の際に青色申告をすることで、最大65万円の特別控除を受けられるようになります。

なお、青色申告特別控除や損失の繰り越し控除があり、これらは赤字が出た場合に次年度以降の所得から差し引けるなど、課税所得金額の減額ができる点もメリットです。

アパート経営の固定資産税以外でかかる税金は？

アパート経営の固定資産税以外でかかる税金は、主に以下の通りです。

アパートや土地の取得時にかかる税金とアパート経営の運用時にかかる税金がありますが、こちらの章では運用時にかかる税金のみご紹介します。

 個人事業税

個人事業税は、事業所得を得ている個人事業主に課される地方税であり、アパート経営者もこの税金の対象者となることがあります。

アパート経営の個人事業税は税率の割合が5％となり、以下のような条件に該当する人が対象です。

個人事業税が課される理由は、事業活動を通じて得られる所得に対して、その活動が行われる地方自治体が適切な公共サービスを提供するための財源を確保する目的があります。

つまり、事業を行うことで地域社会に貢献している事業者に対して、その貢献度に応じた税金を納めてもらうことが目的なのです。

所得税

アパート経営における固定資産税以外の重要な税金として、所得税が挙げられます。

所得税とは、アパート経営から得られる収益、すなわち賃貸からの収入に対して課される税金となります。

不動産所得は総合課税に分類され、所得が多くなるにしたがって税率が高くなる累進課税制度が適用されます。

税率は、5～45％です。

住民税

住民税は、アパート経営で得た所得に対して課税される税金です。

住んでいる市町村（市区町村）に支払うもので、所得割と均等割の2種類で算出されます。

所得割の税率は約10％で、均等割りは5,000円前後となります。

消費税

消費税は、商品やサービスの提供に対して課される間接税です。

ただし、以下のように一定の要件を満たすと消費税の課税事業者となります。

なお、消費税がかかるのは非住宅部分や駐車場使用料となり、家賃は非課税となります。

アパート経営の悩みに関するご相談は新日本コンサルティングまで！

本記事では、アパート経営の固定資産税額はどのくらいかかるのか、計算方法や軽減措置などについてお伝えしました。

アパート経営を行う場合、必ず固定資産税を支払う必要があります。

ただし、固定資産税は軽減措置が適用できたり、経費計上して節税対策したりすることが可能です。

アパート経営を行う場合は、固定資産税の件を踏まえて、買った後の管理が重要となります。

管理会社に相談するのがおすすめですが、もしアパート経営について相談するなら、管理まで含めて長期間のサポートが充実している新日本コンサルティングへのご相談もおすすめです。

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