「手軽なREITか、本格的な現物か」――どちらにも明確な強みと弱みがあり、ネット上の情報だけでは判断しきれないと感じていませんか。とくに年収1000万円を超える方は、融資力や税制面で選択肢の幅が広がる分、”自分に合った正解”を見極める難易度も上がります。本記事では利回り・手間・節税・レバレッジなどさまざまな観点で両者を比較し、あなたが今、どのルートで資産形成を加速させるべきか、その指針を解説します。
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目次
まずは基本から！不動産投資とREITの根本的な違い
同じ「不動産への投資」でも、現物とREITでは実態がまるで違います。一方は自ら物件を所有して運営する「事業」、もう一方は証券を売買する「金融商品」です。まずはそれぞれの仕組みを押さえたうえで、自分がどの程度主体的に関わりたいかを整理しましょう。
現物不動産投資は「経営者」として資産を動かす事業
現物不動産投資は、土地や建物を実際に所有し、賃借人に貸し出すことで収益を得る「賃貸経営」そのものです。物件の維持・管理に手間はかかりますが、その分、収益を最大化するための裁量権をすべて自分で持てます。また、一棟不動産の場合は、土地という形ある資産を所有するため、インフレ対策としても心強い備えになります。
具体的には、次の3点が現物一棟不動産投資の主な特徴です。
- ・土地と建物を登記し、ご自身の名義で所有する
- ・金融機関から融資を受け、他人資本を活用して投資規模を拡大できる
- ・毎月の家賃（インカムゲイン）と、数年後の売却益（キャピタルゲイン）の両方を狙える
REIT（不動産投資信託）は「投資家」としてプロに託す仕組み
REITは、不特定多数の投資家から集めた資金でプロが複数の不動産を運用し、そこから得られた収益を投資家に分配する投資信託の一種です。投資家は証券を購入するだけなので、物件の選定や管理に一切関与する必要はありません。数万円程度の少額から始められ、証券口座を通じていつでも売買できる流動性の高さが最大の特徴です。
現物投資との違いが際立つポイントを見てみましょう。
- ・証券化されているため、パソコンやスマホから手軽に売買が可能
- ・住宅だけでなく、大型オフィスや商業施設、物流倉庫など個人で買うことが難しい物件も投資対象
- ・利益の90%超を分配に回すためファンド側の法人税は実質免除だが、受け取る分配金には約20%の税金がかかる
【比較表】ひと目でわかる現物不動産とREITの特性
両者の違いを端的にまとめると、現物不動産は「経営者として自ら動かす資産」、REITは「プロに委ねる金融商品」です。初期費用は現物が数百万円〜（融資前提）に対しREITは数万円から。融資を活用して自己資金の10倍規模で投資できるのは現物だけで、REITは自己資金の範囲にとどまります。節税面では、損益通算が使える現物と、分離課税で完結するREITで差が顕著です。一方、流動性はREITが圧倒的に高く、数日で現金化できるのに対し、現物は売却に数ヶ月を要することもあります。管理の手間はREITがゼロ、現物は管理会社へ委託することで大幅に軽減できます。
| 現物不動産投資（一棟） | 現物REIT（投資信託） | |
| 主な役割 | 数百万円〜（融資活用が前提） | 数万円〜 |
| 融資の活用 | 可能（10倍程度のレバレッジ） | 原則不可（自己資金のみ） |
| 節税効果 | 非常に大きい（損益通算可能） | ない |
| 流動性 | 低い（現金化に数ヶ月） | 高い（数日で現金化可能） |
| 管理の手間 | 管理会社へ委託可能 | 一切なし |
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どちらが効率的？収益性と利回りを徹底比較
投資においてもっとも気になる「利回り」ですが、現物とREITでは「利回り」の意味合いが大きく異なります。表面的な利回りだけで比較すると、資産形成の本質を見失ってしまう可能性があるため注意が必要です。
REITの収益源は「分配金」と「証券価格の変動」
REITへの投資で得られる主な収益は、定期的に支払われる分配金です。国内REIT（J-REIT）の平均分配金利回りは4.5%前後で推移しており、定期預金などと比較すれば高い水準にあります。しかし、証券市場で取引されるため、株式と同様に価格変動リスクが常に付きまといます。好景気で不動産市況が良くても、株式市場全体が冷え込めばREIT価格も連動して下落することが少なくありません。
利回りの数字だけでは見えにくい落とし穴を押さえておきましょう。
1. 分配金利回りは安定している傾向があるが、価格の下落でトータル収支がマイナスになることもある
2. 市場全体の需給や金利の動向に敏感で、投資家個人の努力で収益を上げることは難しい
3. 利益の9割超を分配するため、ファンド内に資金が留保されず、株式のような成長性は限定的になる傾向がある
現物不動産は「賃料収入」を「レバレッジ」で最大化する
現物不動産の収益は、入居者から支払われる毎月の賃料収入がベースとなります。一棟アパート経営の場合、区分マンションに比べて戸数が多いため、一室が空室になっても収入がゼロになるリスクが低く、安定したキャッシュフローを築きやすくなります。加えて、融資を活用して「他人資本」を使えるため、自己資金に対する投資効率（自己資金利回り）を飛躍的に高められます。
現物投資の収益がREITと大きく差がつく理由は、次の3点です。
- ・自己資金1000万円で1億円の物件を運用すれば、資産の成長スピードは自己資金のみの投資の数倍になる
- ・1都3県など需要の強いエリアなら、築年数が経過しても賃料の下落が緩やかで予測が立てやすい
- ・ローン返済が進むにつれて「純資産」が増えていき、将来の売却益が積み上がる
インフレ局面で強いのはどっち？資産価値の守り方
物価が上昇するインフレ局面において、不動産という「モノ」を直接持つ現物投資は有力なヘッジ手段になり得ます。物価が上がれば賃料や不動産価格も追随しやすいため、現金だけを持つ場合に比べて資産の目減りを抑えやすいと言えます。一方REITは、金利上昇により「利回り商品としての相対的な魅力が低下」すると、証券市場で即座に売りが入り価格が下落しやすいのが難点です。現物不動産も借入コストの上昇は受けます。しかし賃料収入が継続するため保有し続ける選択が取れ、市場心理に左右されにくい強みがあります。
インフレ耐性を軸に両者を比べると、構造的な差が浮かび上がります。
- ・現物不動産: 賃料と価格が物価上昇に追随しやすく、長期的な資産価値を維持しやすい
- ・REIT: 金利上昇による金融市場の混乱に弱く、景気敏感株のような挙動を見せることがある
長期的な資産防衛を重視するなら、現物不動産の安定感に軍配が上がります。
高年収層ほど差がつく「節税効果」
年収1000万円を超える方々にとって、もっとも切実な問題は「高い税負担」ではないでしょうか。現物不動産投資とREITの比較において、この節税メリットの有無こそが、高年収層が現物を選ぶ決め手となります。
REITでは節税できない理由
REITで得られる分配金は、税務上「配当所得」に分類されます。これは株式の配当金と同じ扱いであり、通常は約20%の分離課税で完結します。特定口座を利用すれば納税の手間はかかりませんが、給与所得と合算して計算することができないため、どんなに運用で赤字が出たとしても、あなたの給与にかかる所得税を安くすることはできません。
高年収層ほど影響が大きい、REITの税務上の制約を確認しましょう。
- ・分配金には一律で課税され、給与所得に対する節税メリットは享受できない
- ・分離課税のため、赤字になっても損益通算はできない
- ・手間はかからないが、工夫する余地がない「金融商品」
現物不動産が「強力な節税手段」と言われるメカニズム
現物不動産投資が節税に効くのは、減価償却費などの経費によって不動産所得を帳簿上の赤字にし、その赤字を給与所得と「損益通算」できるからです。とくに木造（法定耐用年数22年）や軽量鉄骨造は償却期間が短いため、1年あたりの減価償却費が大きくなり、短期間で多額の経費を計上できます。実際には手元にお金が残っていても、帳簿上で赤字を出すことで、支払うべき住民税を減額、さらに所得税の還付を受けることも可能になります。
節税効果を最大化するカギは、次の3点に集約されます。
- ・損益通算: 不動産の「会計上の赤字」を「給与の黒字」と相殺し、課税対象額を下げる
- ・諸経費の計上: 管理費、修繕費、固定資産税など、賃貸経営に直接関わる支出を幅広く経費算入できる
- ・一棟物件: 建物価格が大きく、とくに償却期間の短い中古木造物件は、強力な節税ブーストとして機能する
関連記事：高収入サラリーマンが知るべき、節税しつつ資産形成する不動産投資の仕組み
子世代へ資産を残すなら？相続税評価額の圧縮効果
資産運用は「増やす」だけでなく「残す」視点も重要です。REITは上場株式に準じた評価となり、おおむね時価に近い金額がそのまま課税対象になります。一方、現物不動産の建物は固定資産税評価額（時価の約50〜60%程度）で評価され、土地も路線価（時価の約80%）がベースとなります。さらに賃貸用不動産であれば「貸家建付地」としての評価減が適用されるため、条件次第では時価の5〜6割程度の評価額で次世代に資産を引き継げるケースもあります。
相続の場面では、資産の「持ち方」がそのまま税額の差になります。
- ・現金・REIT: 時価そのものが課税対象となり、圧縮効果はゼロ
- ・現物不動産: 小規模宅地等の特例なども活用でき、劇的な相続税の減税が見込める
節税しながら資産を拡大し、盤石な財務基盤を子世代に引き継げる点も、現物不動産ならではの強みです。
銀行融資の有無が分ける「資産拡大」のスピード感
不動産投資の大きな強みは、自分の社会的信用を融資という形で投資に回せることです。この「レバレッジ（てこ）」を使えるかどうかが、現物投資とREITの決定的な違いです。
REITは「自己資金の範囲内」でしか投資できない
REITは金融商品であるため、銀行が購入資金を融資してくれることはまずありません。100万円の元手なら100万円分しか買えず、どんなに年収が高くても、その「信用力」が運用に活きることはありません。資産を増やすには、分配金をコツコツ再投資するか、価格の上昇を気長に待つしかないのが実情です。
高年収であっても、REITではその優位性を活かしきれない構造になっています。
1. 原則自己資金の範囲内で投資を完結させなければならない
2. 複利効果を実感できる規模になるまでに、莫大な時間が必要となる
3. 自分の「信用」という大きな資産を活かしきれていない
現物投資なら融資で資産拡大を加速できる
現物不動産投資の最大の強みは、銀行融資を利用して自己資金の10倍程度の資産を動かせることです。年収1000万円以上の方であれば、銀行からの評価も高く、有利な条件で1億円、2億円といった融資を引き出せる可能性があります。
同じ自己資金1000万円でも、運用先によって結果は大きく変わります。REITに全額投資した場合、利回り4.5%で年間リターンは約45万円です。
一方、同じ1000万円を頭金に1億円の一棟アパート（表面利回り7%）を購入したケースを簡易的に試算してみましょう。年間家賃収入は約700万円、ここから管理費・固定資産税などの運営経費（約140万円）とローン返済（金利2%・30年で年間約400万円／月約33万円）を差し引くと、税引前の年間キャッシュフローは約160万円になります。さらにローン返済のうち元本返済分（初年度で約220万円）は見えない純資産として積み上がるため、実質的な資産形成額はREITの数倍に達します。もちろん空室や修繕といったリスクはありますが、同じ元手でのスケールの違いは明らかです。
1. 銀行融資を受け、自己資金の何倍もの規模で賃貸経営をスタートさせる
2. 借入金の返済は「入居者からの家賃」で行われるため、自分の財布を痛める必要がない
3. 完済時には、ローンがなくなった「純資産（土地・建物）」が手元に丸ごと残る
低金利を活かす他人資本の運用
借入を「怖いもの」と感じるのは自然なことですが、消費のための借金と、収益を生む資産を購入するための融資はまったく性質が異なります。投資家にとって低利の融資は、資産形成を加速させる強力なツールです。現在の日本は依然として低金利環境にあり、とくに安定した給与所得を持つ会社員や公務員の方は、非常に有利な条件で「他人資本」を調達できるポジションにいます。
この環境を最大限に活かすには、3つの視点が重要です。
- ・金利1%〜2%台のローンを引き出し、それ以上の利回り（イールドギャップ）を確保する
- ・借入期間を長く設定することで、毎月のキャッシュフローに余裕を持たせる
- ・1都3県の資産価値が高い物件を選ぶことで、銀行の担保評価を維持し、次の融資に繋げる
管理の手間｜忙しいサラリーマンでも本業と両立できるか
「忙しくて不動産の管理なんてできない」――現物投資を見送る理由としてもっとも多く聞かれる声です。REITなら管理の手間は完全にゼロ。では現物投資の場合、実際にどれだけの時間を割く必要があるのでしょうか。
REITは管理の手間が一切かからない
REITは証券を保有するだけなので、物件管理に費やす時間はゼロです。運営はすべて運用会社（アセットマネジメント会社）が担い、投資家は分配金の入金を確認するだけで完結します。本業が忙しく、投資に割ける時間が限られている方にとって、この手軽さは最大の魅力です。
一方で、日常の管理は不要でも、売却タイミングの判断や投資先の入れ替えは自分で行わなければなりません。運用成績が悪化しても物件運営には関与できず、自分でコントロールできるのは「いつ売るか」だけです。
- ・運用・管理はすべて運用会社に一任され、投資家は関与できない
- ・相場全体が崩れたときは、評価損を見守るか、損切りするかの判断を迫られる
現物投資の実働は月1時間程度に抑えられる
不動産オーナーというと、入居者からのクレーム対応や家賃の督促に追われるイメージがあるかもしれません。しかし実際には、管理会社に委託すれば入居者募集からクレーム対応、退去清算まですべて代行してもらえます。オーナーが行うのは、毎月の収支をチェックし、大きな修繕の最終判断をする程度です。実働時間は月1時間もかかりません。
管理会社への委託で、オーナーの負担は最小限に抑えられます。
- ・日常管理の委託: 入居者対応・集金・清掃手配など、日々の業務はすべてプロに任せられる
- ・オーナーの役割: 月次の収支確認と、大規模修繕などの重要判断のみ
- ・本業との両立: 仕組みさえ整えれば、本業に集中しながら資産が着実に積み上がる
リスク管理と出口戦略｜時間を味方につける
出口（売却）の判断でも、両者の差は明確です。前述のとおりREITは売却タイミングの判断が投資家に委ねられますが、市場価格で即座に約定するため、下落局面で売れば損失がそのまま確定します。現物不動産は流動性こそ低いものの、家賃収入が入り続けるため売り急ぐ必要がなく、市況の回復を待って有利なタイミングで売却する余裕があります。
現物不動産には空室リスクや修繕リスクが伴いますが、これらは事前の「エリア選定」と「パートナー選び」でコントロール可能です。とくに1都3県のような人口が集中するエリアで、駅近の物件を選べば空室リスクは大きく抑えられます。
- ・現物不動産: 保有中も家賃収入が得られるため、時間を味方につけて売却時期を選べる
- ・REIT: 即座に現金化できるが、市場価格での取引となり、下落時は損失を受け入れるしかない
あなたが選ぶべきはどっち？
ここまで現物不動産とREITを比較してきましたが、どちらを選ぶべきかは、あなたの「置かれている状況」と「目指すゴール」によって変わります。
REITが向いている人｜少額から気楽に始めたい投資初心者
まだ自己資金が十分でない段階や、借入にどうしても強い抵抗感がある段階では、まずREITで不動産投資に触れてみるのも1つの方法です。複数のJ-REITを少額で保有し、分配金の入金や基準価額の変動を実際に体験することで、不動産市況の読み方や投資判断の感覚が養われます。
次のいずれかに当てはまるなら、REITが合理的な選択肢です。
- ・貯金を投資に回すのがはじめてで、流動性を最優先したい方
- ・融資を受けるための「属性」がまだ育っていない若手層
- ・節税を必要とするほど、現時点での所得税負担が大きくない方
現物が向いている人｜融資力を活かしたい高年収層
年収1000万円を超え、会社員や公務員として確固たる社会的信用がある方にとって、REITだけで終わらせるのはもったいない選択です。銀行融資を引ける「信用力」を活かせるのは現物不動産投資ならではの強みです。節税で手元資金を増やし、融資で資産規模を広げ、数年かけて数千万円〜数億円の純資産を築いていく。この好循環を回せるのは、高年収層だからこそです。
次の条件に心当たりがあるなら、現物投資の恩恵を最大限に受けられます。
- ・年収1000万円以上で、毎月の高い税負担に悩んでいる方
- ・給与以外の「安定した第二の柱」として、月数十万円のキャッシュフローを作りたい方
- ・10年後、20年後のリタイアを見据え、数億円単位の資産を確実に築きたい方
両者を組み合わせるハイブリッド戦略
もちろん、片方が正解で他方が間違いというわけではありません。実際には、どちらか一方に絞らず両者を組み合わせる選択肢もあります。たとえば、本命の現物不動産（一棟アパート）を購入するための頭金を貯める間、その資金をREITで運用して不動産市況をウォッチする、といった方法です。最終的には現物投資をポートフォリオの中核に据え、余剰資金を流動性の高いREITで持つのが、効率的な資産形成の形と言えるでしょう。
段階的に移行するなら、次のようなロードマップが現実的です。
1. 自己資金が少ない時期や物件選定中は、REITで不動産市場の感覚を養う
2. 融資条件が整ったタイミングで、1都3県の一棟アパートを主軸に据える
3. 現物不動産から出た利益や節税で浮いた資金を、さらに別の投資に振り分ける
失敗を回避する不動産投資の3ステップ
現物不動産投資で成果を出すには、やみくもに物件を探すのではなく、押さえておきたいステップがあります。ここでは、失敗リスクを抑えつつ着実に進めるための3つのポイントを紹介します。
ステップ1：自分の「融資可能額」と「目標」を明確にする
不動産投資は、あなたが「いくら借りられるか」を知ることから始まります。まずは不動産投資のプロに相談し、自身の年収や勤続年数、金融資産から銀行がどの程度の評価をしてくれるのかを確認しましょう。この額が購入できる物件規模の指標となります。その上で、「いつまでに、いくらのキャッシュフローが欲しいのか」というゴールを逆算して設定します。この軸がブレてしまうと、目先の利回りだけに釣られて質の悪い物件を掴んでしまうことになりかねません。
まず着手すべきは、次の3つのアクションです。
1. プロによる「融資診断」を受け、自分のポテンシャルを数字で把握する
2. ライフプランに合わせた収支シミュレーションを作成する
3. 手元の現金をいくら残し、いくら頭金に回すかのバランスを検討する
ステップ2：「資産価値が落ちないエリア」を厳選する
物件選びでもっとも重要なのは、将来にわたって入居需要が途切れないエリアを選ぶことです。日本全体が人口減少に向かう中で、東京近郊（1都3県）の駅徒歩圏内は、依然として人口流入が続く数少ないエリアです。利回りが高いからといって地方の過疎地を選んでしまうと、数年後に空室だらけになり、売却もできないという深刻なリスクを抱えます。出口（売却）を意識した立地選びが、投資の成果を大きく左右します。
「出口で売れるかどうか」を逆算した選定基準を持ちましょう。
- ・東京・神奈川・埼玉・千葉の主要駅からアクセス可能
- ・将来的に需要が底堅いターゲットを想定した汎用的な間取り
- ・表面利回りだけでなく、長期的な資産価値（土地の力）を重視する
関連記事：新築一棟アパート投資の始め方｜メリット・デメリットから、失敗しない物件選びまで
ステップ3：ワンストップで支えてくれるパートナーを見つける
不動産投資は「買って終わり」ではなく、購入後の賃貸管理・修繕・売却判断まで含めると付き合いは数十年におよびます。そのため、物件選定から融資の取り付け、管理運営まで一貫して相談できるパートナーがいるかどうかが、長期的な成果を大きく左右します。
信頼に足るパートナーかどうかは、次の3点で見極められます。
- ・管理実績: 入居率が95%以上など、具体的な数字で実績を示せるか
- ・金融機関とのパイプ: あなたの属性を最大限に評価してくれる銀行を繋いでくれるか
- ・一貫性: 販売して終わりではなく、長期的な経営パートナーとして並走してくれる姿勢があるか
高年収の強みを活かし、一歩先の資産形成へ
手軽さを求めるならREITも選択肢に入りますが、年収1000万円超の信用力を持つ方が資産形成を本気で加速させるなら、やはり現物不動産投資に大きな優位性があります。
金融商品であるREITにはない「銀行融資による強力なレバレッジ」と、給与所得と合算できる「圧倒的な節税効果」。この2つを活かせば、自己資金だけでは到底実現できないペースで資産を積み上げられます。見極めた収益物件をプロの管理体制で運用すれば、本業に集中しながら着実に資産が増えていく仕組みをつくれます。
融資で有利な条件を引き出せる「属性」は、現役で働いている間だけの強みです。まずは「自分はいくら融資を受けられるのか」「どの程度の節税効果があるのか」、この2点を把握するところから始めてみませんか。
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