「アパート経営にかかる税金はどのくらいある？」
「アパート経営にかかる税金の負担を抑える方法は？」
上記のような疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか？
アパート経営を行う上で、かかる税金の種類や税金対策など、税金に関する基礎知識を知らなければ、損する可能性もあります。
せっかくアパート経営で多額の収益を得たのに、知識が疎いが故に多額の税金によって収益が少なくなってしまっては本末転倒です。
本記事では、アパート経営にかかる税金の種類や税金を抑える方法などを解説します。
アパート経営や不動産投資について興味を持っていて、税金に関する知識を深めたいと思っているサラリーマンの方は、ぜひ最後までご一読ください。
目次
アパート経営にかかる税金の種類
アパート経営をしていく中で、必ずかかるものが税金です。
- アパートの取得時にかかる税金
- アパートの維持管理の際にかかる税金
詳しく解説します。
アパートの取得時にかかる税金
アパートの取得時にかかる税金は、主に以下4種類があります。
| 税目 | 説明 |
|---|---|
| 不動産取得税 | 不動産を取得したときにかかる税金 |
| 登録免許税 | 不動産を購入する際に、土地や建物に購入した人の所有権を登記するためにかかる税金 |
| 印紙税 | 契約書や証書などの文書に対して課される税金 |
| 消費税 | 不動産を購入するときには建物部分にかかる税金 |
一般的に、不動産を取得する際にかかる税金は上記4つとなり、特に不動産取得税と登録免許税の比重が大きいです。
不動産取得税は、不動産を取得した際に発生する税金です。
アパートを購入する場合、その取得価格に対して不動産取得税が課税されます。
不動産取得税の税率は地域によって異なります。また、取得した不動産の価格や種類によっても異なることがありますので、不動産を購入する前に、所在地の税法を確認し、適切な税率と要件を把握することが重要です。
登録免許税は、不動産を所有者の名義で登記する際にかかる税金です。アパート経営の場合、アパートと土地を所有者の名前で登記する必要があります。
この際、登記手続きに伴って登録免許税が課税される仕組みです。
アパートの維持管理の際にかかる税金
アパート経営にかかる税金は、購入時だけでなく維持管理する際にも発生します。
アパートの維持管理の際にかかる税金は、主に以下の通りです。
| 税目 | 説明 |
|---|---|
| 所得税 | アパート経営で得た収入にかかる税金 |
| 住民税 | 居住している地域に支払う税金（所得に応じて課される） |
| 個人事業税 | 地方税法等で定められた事業にかかる税金 |
| 固定資産税 | 所有している不動産の評価に基づいてかかる税金 |
| 都市計画税 | その年の1月1日時点に市街化区域内に土地・建物を所有している人が納める税金。 |
| 消費税 | – |
これらの税金は、アパート経営者が不動産を所有し、維持管理する際にかかるものです。
所得税や住民税は、収入から必要経費を差し引いた粗利にかかる税金となり、個人事業税は10室以上または5棟以上の規模のアパート経営を行っており、事業所得となる場合にかかります。
固定資産税は、土地の評価額と建物の評価額に基づいて計算され、通常は年次に支払われます。
都市計画税は、都市計画区域内にある不動産に課される税金で、税率は土地利用の区分や地域によって異なる仕組みです。
アパートの売却時にかかる税金
アパートの売却時にかかる税金は、主に以下の2つです。
| 税目 | 説明 |
|---|---|
| 譲渡所得税（所得税、住民税など） | 売却で得た利益にかかる税金 |
| 登録免許税 | 不動産を取得したり会社を設立したりして、登記をする際にかかる税金 |
不動産譲渡所得税は、アパートを売却する際に得られる譲渡所得に課される税金です。
売却価格から取得価格を差し引いた差額が譲渡所得として課税対象となります。
税率は売却からの所有期間に応じて変動し、長期所有に対しては低い税率が適用されることがあります。
登録免許税は、不動産の登記に関連して発生する税金です。
アパート経営者が新しいアパートを建設した場合、土地の所有権と建物の所有権を所有者の名前で登記する必要があります。
アパート経営で得られる所得の種類
アパート経営を安定させるためには、不動産に対してかかる税金だけでなく、所得にかかる税金がどの程度発生するかを把握することが重要です。アパート経営で得られる所得を理解しておくことで、かかる税金についての理解も深められるでしょう。
アパート経営で得られる所得の種類は、主に以下の通りです。
| 種類 | 説明 |
|---|---|
| 家賃 | 月ごとに入居者が支払う金額 |
| 管理費・共益費 | 集合住宅の共用設備を維持したり管理したりする目的で集める費用 |
| 礼金 | 賃貸契約を締結した際に入居者から入居時に支払われるお金 |
| 権利金 | 不動産の賃貸借契約を交わす際に、一時金として支払われる費用 |
| 更新料 | 賃貸契約を更新する際に支払われる費用 |
| 駐車場代 | アパートの敷地内に駐車場を設置している場合、車を停めている入居者から毎月支払われる費用 |
これだけ多くの所得が得られますが、特に家賃の割合が大半となります。
入居者がいる限り継続して得られるため、不労所得となるでしょう。
アパート経営にかかる税金を抑える方法
アパート経営にかかる税金の種類は多く、なるべく税負担を抑えたいと思う方もいるでしょう。
本項では、下記4つの税負担を抑える方法について解説します。
- 適切に経費計上する
- 所得の控除を受ける
- 損益通算する
- 法人化する
詳しく解説します。
適切に経費計上する
経費の適切な計上は、アパート経営における税金削減の重要な手段です。
経費計上は、収入から差し引かれるため、収益を減少させることができ、それによって課税所得金額を低減させます。
例えば、修繕費用を経費計上すれば、アパートの価値を維持し、将来のキャピタルゲイン税を削減することが可能です。
他にも、毎年忘れずに減価償却費を計上することで、資産の購入費用を長期的に償却できるため、翌年以降も利益額を抑えられます。
なお、アパート経営の経費として計上できるのは、主に以下の項目です。
| 経費 | 説明 |
|---|---|
| 管理委託費 | 物件の管理を任せている不動産会社などに支払う委託費用 |
| 広告費 | 賃貸募集をする際にかかる広告費用 |
| 各種保険料 | 火災保険や地震保険、損害保険など |
| 修繕費 | 経年劣化した部分を修理し、建物の価値を向上させるためにかかる費用 |
| 減価償却費 | 年数が経過するに伴い、資産価値が落ちていく物に対して経費として計上できる 建物の法定耐用年数は何年かを考慮して決められる |
| 士業の報酬 | 税理士や弁護士、司法書士などに支払う報酬 |
| 租税 | 固定資産税や都市計画税などの税金 |
| 借入金利子 | 不動産購入時に借りたお金の利子部分の費用 |
| 水道光熱費 | 物件の共用部分に該当する水道代や電気代 |
このように、アパート経営において、さまざまな経費が計上できます。
適切に経費を計上することは、税金負担を軽減し、収益を最適化することが可能です。
所得の控除を受ける
アパート経営を行うにあたって、以下の所得控除を受けることが可能です。
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 社会保険料控除 | 支払った社会保険料と同額の控除が受けられる |
| 医療費控除 | 病気やケガなどのために支払った医療費の控除ができる |
| 配偶者控除 | アパート経営で得た収入から費用を引いた不動産所得が48万円以下であれば適用される |
| 障害者控除 | 本人もしくは控除対象となる配偶者や扶養家族に障害が見受けられた場合に適用できる |
| 青色申告特別控除 | 青色申告にできる条件をすべて達成している場合、最大の65万円の控除が受けられる |
これらの所得控除は、アパート経営における実際の所得から差し引かれ、課税対象の所得を減少させるため、税金負担を削減する効果があります。
控除額は、それぞれ異なりますので、まずは該当する控除があるかどうか確認し、うまく控除制度を活用しましょう。
損益通算する
損益通算は、アパート経営における利益と損失を相殺する仕組みであり、課税対象所得を低減させることができます。
例えば、給与所得が500万円あり、アパート経営で200万円の赤字がある場合、2つの所得を合算でき、給与分の課税所得を減らすことが可能です。
| 計算方法：500万円−200万円＝300万円（合計所得額） |
このように、不動産所得は総合課税の対象となるため、損益通算ができます。
損益通算を行うことで、たとえアパート経営で赤字だったとしても、全体的な所得にかかる税負担を軽くできるようになるでしょう。
法人化する
アパート経営の法人化とは、新しく法人を立ち上げて、アパートを所有させることで、アパート経営を行うということです。
アパート経営で得る利益が増えてきた場合、法人化することで、個人でアパート経営するよりも税率を下げられます。
その理由として挙げられるのが、累進課税制度です。
日本では、所得が多くなればなるほど所得税率が上がる（最大45%）といった累進課税制度を採用しています。特に900万円以上の所得であれば、税率が一気に上がるため、個人事業主で利益が大きい場合はその分、所得税額が大きくなってしまう点がデメリットです。
一方、法人は800万円超えの所得で約23%と一律であるため、所得額が高くなったところで納める税金の割合が23%を超えることはありません。
ただし、所得が800万円以上であっても、法人化が個人と比較して必ずしも節税効果が期待できるわけではなく、具体的な状況によって異なりますので注意が必要です。
税金を抑える手段として、法人化を検討する際は自身の具体的な状況を踏まえて専門家に相談をしてみると良いでしょう。
アパート経営で確定申告が必要になる所得の基準と注意点
最後に、アパート経営で確定申告を行うにあたり、下記2つの項目について解説します。
- 確定申告が必要になる所得の基準
- 確定申告の注意点
詳しく解説します。
確定申告が必要になる所得の基準
アパート経営で確定申告が必要となるケースは、副業で年間20万円超の家賃収入を得た場合です。
サラリーマンの場合は、会社で年末調整というのがあるため、自分で確定申告する必要はありませんが、アパート経営は不動産所得に該当し、申告納税方式が採用されています。
そのため、自分自身で年間の所得金額と税額を計算して、所得税を支払う必要があるのです。
その年の1月1日から12月31日までの所得が対象となり、2月16日から3月15日までの間に確定申告をしなければなりません。
申告漏れが起こらないよう、事前に所得と税額の算出をしておくのがポイントです。
また、住民税は自治体から送られてくる納税通知書に従って納付する仕組みとなることも理解しておきましょう。
確定申告の注意点
確定申告を行う上で、過度に経費計上を行わないようにしましょう。
あまりにも過剰な経費計上は、税務署からの調査対象となってしまう恐れがあります。
税務調査では、経費の妥当性の有無を厳しく確認しているため、過剰に経費を計上している修正を指摘され、再度正しく経費を計上する手間がかかってしまいます。
例えば、交通費や交際費などは、アパート経営を行う上にあたり経費として計上するのが難しいです。
アパート経営に関係のある費用だけを経費として計上するようにしてください。
なお、経費として計上する際はしっかりと領収書をとっておくことを意識しましょう。
アパート経営の税金に関するご相談は新日本コンサルティングまで！
本記事では、アパート経営にかかる税金の種類や税金を抑える方法などを解説しました。
アパート経営にかかる税金の種類はさまざまで、取得時や維持していく時にかかるなど、パターンによってもそれぞれ異なる税金がかかります。
まずは税金の種類を知ることが大切であり、節税対策のやり方を理解し、正しく経費計上して税金を減額できるようにしましょう。
新日本コンサルティングでは、不動産所得の税金や経費に関する相談や管理まで含めて長期間の充実したサポートを提供しております。
不動産に関する専門家が、賃貸住宅で利回りが良い物件を提案してくれますし、物件の選び方や賃貸経営で失敗しないようにするコツなども教えてくれます。
なお、空室保証のついた安心のサブリース運用もでき、自分に合った管理形態を選べるようなサポートをしておりますので、今後不動産経営をしていきたいという方は以下からお問い合わせを検討してみてください。
