不動産賃貸経営において、安定した収益を確保するためには入居率の維持が不可欠です。
しかし、所有する物件の空室が埋まらず、悩んでいるオーナーも少なくありません。
空室が発生する原因は様々ですが、適切な対策を順序立てて講じることで、状況の改善は可能です。
この記事では、不動産の入居率を上げる方法として、コストを抑えた集客策から物件価値の向上に繋がる設備投資まで、具体的な空室対策を9つ解説します。
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目次
まずは現状把握から！入居率が低下する3つの主な原因
効果的な空室対策を行うためには、まず入居率が低下している原因を正確に把握することが重要です。
原因を特定しないまま、やみくもに対策を講じても期待する効果は得られません。
主な原因は「物件の魅力」「家賃や条件」「情報のアピール方法」の3つに大別できます。
自身の物件がどの項目に当てはまるかを見極めることで、取り組むべき対策の優先順位が明確になります。
物件の魅力が入居者の現代的なニーズとズレている
入居者のライフスタイルや価値観は時代と共に変化します。
かつては人気だった間取りや設備でも、現在では魅力的と捉えられないケースは少なくありません。
例えば、在宅ワークの普及により高速インターネット回線の需要が高まったり、防犯意識の高まりからオートロックやモニター付きインターホンが重視されたりする傾向があります。
このように、物件の仕様が現代の入居者ニーズと合っていない場合、選択肢から外されてしまう可能性があります。
周辺の競合物件と比較して家賃や条件が見合っていない
入居希望者は、不動産ポータルサイトなどを利用して、エリアや広さ、築年数といった条件で複数の物件を比較検討するのが一般的です。
その際、周辺にある同程度の競合物件の家賃相場と比べて、自身の物件の家賃設定が割高になっていると、候補から外れやすくなります。
家賃だけでなく、敷金・礼金、更新料といった初期費用やランニングコストも含めたトータルの条件で、競争力があるかどうかを客観的に評価し直す必要があります。
物件情報がWeb上で十分にアピールできていない
現在、物件探しの主流はインターネットです。
そのため、不動産ポータルサイトに掲載されている情報が、物件の第一印象を大きく左右します。
写真が暗くて魅力が伝わらない、掲載枚数が少ない、アピールポイント（日当たり、収納の広さ、眺望など）が具体的に記載されていないといった状態では、そもそも詳細ページをクリックしてもらえません。
物件が本来持つ価値をWeb上で最大限に伝えられていないと、内見の機会そのものを失ってしまいます。
【費用を抑えて実践】入居率アップに繋がる集客・募集条件の見直し策4選
大規模なリフォームや設備投資には多額の費用と時間がかかりますが、コストを抑えつつ集客力を改善する方法も存在します。
入居率を上げるには、まず募集条件の見直しや情報発信の工夫といった、すぐに着手できる施策から始めるのが効果的です。
これにより、費用対効果の高い空室対策を実現できます。
ここでは、比較的少ない負担で実践可能な4つの施策を紹介し、入居率の改善を目指します。
ポータルサイトの物件情報を充実させてクリック率を上げる
物件検索の入口であるポータルサイトの情報を充実させ、クリック率を上げることが内見に繋がる第一歩です。
写真は、プロのカメラマンに依頼するか、明るい昼間に広角レンズを使って撮影し、20枚以上掲載するのが理想的です。
特に水回りや収納、日当たりの良さなど、入居者が重視するポイントを漏れなく見せます。
「インターネット無料」「ペット相談可」といった人気のキーワードをタイトルに含めるのも有効です。
物件の魅力を最大限に伝え、詳細を見てもらう機会を増やしましょう。
フリーレントを導入して入居者の初期費用負担を軽減する
フリーレントとは、入居後の一定期間（1ヶ月〜2ヶ月が一般的）の家賃を無料にする契約条件のことです。
入居者にとって、引越しには仲介手数料や敷金・礼金、引越し代など多額の初期費用がかかります。
フリーレントは、この初期費用負担を直接的に軽減できるため、入居の決め手となりやすい強力なインセンティブになります。
家賃そのものを下げる場合に比べて、将来的な収益への影響を抑えつつ、特に物件が動きにくい閑散期における空室対策として有効です。
敷金・礼金ゼロで入居のハードルを下げて問い合わせを増やす
敷金と礼金を両方ともゼロにする、いわゆる「ゼロゼロ物件」は、入居時の初期費用を大幅に削減できるため、入居希望者の注目を集めやすい募集条件です。
特に、貯蓄額がまだ多くない若年層や、急な転勤でまとまった費用を用意するのが難しい層からの問い合わせ増加が期待されます。
ただし、敷金をなくすことで、退去時の原状回復費用の回収リスクが生じます。
このリスクに備え、家賃保証会社の利用を必須にしたり、短期解約違約金を設定したりするなどの対策を併せて検討するべきです。
地域の不動産仲介会社への訪問や広告費（AD）で営業を強化する
入居者募集を管理会社に任せきりにするのではなく、オーナー自身が地域の不動産仲介会社へ働きかけることも効果的な営業活動です。
物件の魅力や最新の空室状況をまとめた資料を持参して直接訪問し、担当者と良好な関係を築くことで、自物件を優先的に紹介してもらえる可能性が高まります。
また、成約時に仲介会社へ支払う広告費（AD）を相場より上乗せすることで、営業担当者のモチベーションを高め、より積極的に客付けを行ってもらうきっかけになります。
【物件の価値を高める】入居者に選ばれるための設備投資・改善策3選
募集条件の見直しだけでは空室が埋まらない場合、物件そのものの価値を高める設備投資やハード面の改善が次のステップとなります。
現代の入居者ニーズに合わせた設備を導入したり、古くなった内外装をリニューアルしたりすることで、周辺の競合マンションとの差別化を図り、競争力を向上させます。
これにより、長期的な入居率の安定化と家賃下落の抑制が期待できます。
ここでは、費用対効果の高い3つの施策を紹介します。
無料Wi-Fiや宅配ボックスなど単身者・ファミリーに人気の設備を導入する
各種調査で「この設備があれば家賃が高くても決まる」ランキングの上位に必ず入るのが「無料インターネット」です。
在宅ワークや動画視聴が一般的になった現代において、入居後すぐに使える無料Wi-Fiは非常に強いアピールポイントになります。
また、共働き世帯や単身者の増加に伴い、不在時でも荷物を受け取れる「宅配ボックス」も人気の設備です。
これらの設備は、ターゲットとする入居者層の満足度を直接的に高め、空室対策として高い効果が期待できます。
時代遅れの印象を払拭するリフォーム・リノベーションで競争力を高める
築年数が経過し、内装や設備が古くなっている物件は、リフォームやリノベーションによって魅力を再生させることが可能です。
例えば、使い勝手の悪い和室をフローリングの洋室に変更する、3点ユニットバスをバス・トイレ別の間取りに変える、壁紙の一部をアクセントクロスにしてデザイン性を高めるといった手法があります。
ターゲットとする入居者層（単身者、カップル、ファミリーなど）の好みに合わせてコンセプトを定め、計画的に実施することで、新築同様の競争力を取り戻せます。
エントランスや廊下など共用部分の定期的な清掃で管理体制をアピールする
内見者が物件に到着して最初に目にするエントランスや、部屋までのアプローチとなる廊下、ゴミ置き場といった共用部分の状態は、物件の第一印象を大きく左右します。
これらの場所が清潔に保たれていると、「管理が行き届いている、しっかりした物件だ」という安心感を与え、物件全体の価値を高めます。
逆に、共用部分が汚れていると、それだけで敬遠されてしまうこともあります。
定期的な清掃を徹底し、いつでも内見者を気持ちよく迎えられる状態を維持することが重要です。
内見から契約へ！成約率をグッと引き上げる見せ方のコツ
多くの競合物件の中から選ばれ、ようやく内見までたどり着いても、そこで契約に至らなければ空室は埋まりません。
内見は、入居希望者が物件を直接見て、触れて、今後の生活を具体的にイメージする非常に重要な機会です。
この最終段階で物件の印象を最大限に良くし、成約率を上げるためには、少しの工夫が「最後の一押し」となります。
ここでは、内見時に実践したい、物件の魅力を引き立てる見せ方のコツを紹介します。
スリッパや手作りのPOPを用意して歓迎ムードを演出する
内見者を迎えるにあたり、清潔なスリッパを用意しておくことは基本的なマナーです。
それに加えて、「本日はご内見ありがとうございます」といったメッセージカードやウェルカムボードを玄関に置くことで、歓迎の気持ちが伝わり、内見者の心象を良くします。
さらに、クローゼットに「大容量収納」、窓に「日当たり良好です！」といった手作りのPOPを貼っておくと、口頭で説明する以上に物件の長所を効果的かつ分かりやすくアピールします。
こうした小さな気配りが、競合物件との差別化に繋がります。
内見前に換気と清掃を行い清潔で明るい空間を準備する
内見で良い印象を与えるためには、清潔で明るい空間づくりが不可欠です。
内見の直前には必ず全ての窓を開けて室内の空気を入れ替え、こもりがちな臭いを解消しておきます。
また、室内の照明はすべて点灯させ、日中であっても部屋全体をできるだけ明るく見せることが重要ですし、清潔感をアピールします。
特にキッチンや浴室、トイレといった水回りは汚れが目立ちやすいため、念入りに清掃します。
空室期間が長い場合でも、定期的な巡回と清掃を怠らないようにしましょう。
自力での対策が難しい場合は入居付けに強い管理会社の見直しも検討
これまで紹介した様々な空室対策を講じても、なかなか状況が改善しない場合、パートナーである管理会社の能力に問題がある可能性も視野に入れる必要があります。
管理会社の中には、家賃回収やクレーム対応といった管理業務がメインで、積極的な入居付け活動（客付け）に力を入れていないところも存在します。
自力での対策に限界を感じたときは、より入居付けに強い管理会社へ変更することも、空室を改善するための有効な選択肢の一つです。
客付け力や管理体制を比較して最適なパートナーを選ぶ
新しい管理会社を選ぶ際は、まず管理戸数や年間解約率、平均空室期間といった客観的なデータを確認し、実績を評価します。
その上で、不動産ポータルサイトへの物件情報の掲載方法や写真のクオリティ、空室対策に関する具体的な提案内容などを複数の会社からヒアリングし、比較検討することが重要です。
また、担当者のレスポンスの速さや、自物件のエリアに対する知見の深さも判断材料になります。
賃貸経営を成功に導く最適なパートナーを慎重に選びましょう。
入居率アップに関するよくある質問
ここでは、入居率の向上を目指す賃貸物件のオーナーから、特によく寄せられる質問とその回答をまとめました。
空室対策を進める上での疑問や不安を解消するための参考にしてください。
空室対策として、大家がまず何から始めるべきですか？
結論として、まずは周辺の競合物件の家賃や設備を調査し、自分の物件の客観的な立ち位置を把握することから始めます。
その上で、ポータルサイトの情報を充実させる、仲介会社へ訪問するなど、費用を抑えて実践できる集客方法の見直しに着手するのが、入居率を上げるには最も効果的です。
賃貸物件の入居率の計算方法と、目標にすべき目安はどのくらいですか？
賃貸物件の入居率は「（総戸数－空室数）÷総戸数×100」という計算方法が一般的です。
年間稼働日数をもとに算出する場合もあります。
業界の平均的な水準として、入居率の目標目安は95%以上とされています。
この数値を継続的に下回るようであれば、何らかの空室対策が必要なサインと判断できます。
入居率アップを任せられる「客付けに強い管理会社」はどのように選べば良いですか？
客付けに強い管理会社を選ぶには、まず入居率95%以上といった実績データを確認し、具体的な空室対策の提案力を比較することが重要です。
ポータルサイトの掲載内容や担当者の対応の早さ、地域の仲介会社との連携体制も判断材料になります。
複数の会社と面談し、最も信頼できるパートナーを選びましょう。
まとめ
入居率を向上させるためには、まず周辺相場や現代の入居者ニーズを調査し、所有物件が抱える課題を正確に把握することがスタート地点となります。
その上で、「募集条件の見直し」や「ポータルサイト情報の充実」といった低コストですぐに着手できる対策から始め、「人気設備の導入」や「リフォーム」といった中長期的な視点での物件価値向上の施策を計画的に実行します。
内見時の細やかな演出や、客付けに強い管理会社との連携も成約率を高める上で欠かせません。
これらの施策を複合的に行うことで、安定した賃貸経営に繋がります。
新日本コンサルティングでは、入居者ニーズを的確に捉えた空室対策から、物件の価値を高めるリフォーム、そして客付けに強い賃貸管理まで、不動産賃貸経営を総合的にサポートしています。入居率を向上させ、キャッシュフローを最大化するための具体的なアドバイスも行っていますので、空室にお悩みのオーナー様は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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