アパート経営を始めるときに必要な初期費用とは？内訳や金額の目安をご紹介

「アパート経営を始める際に必要な初期費用はなに？」
「アパート経営の初期費用をローンで支払う際に気をつけるべきことは？」

上記のような疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか？

アパート経営を行うにあたり、高額な費用がかかりますが、ほとんどの方が一括で購入するよりアパートローンを活用しております。

一般的に建築費全体の10%〜30％の自己資金があれば、問題なくアパート経営を始められますが、始める前に初期費用の内訳やいくら必要になるかを知っておく必要があります。

本記事では、アパート経営を始めるときに必要な初期費用の種類を踏まえた上で、ローンで支払う際のポイントや定期的にかかる複数の費用について解説します。

アパート経営に興味があり、不動産オーナーとして家賃収入を得たいと考えているサラリーマンの方は、ぜひ最後までご一読ください。

アパート経営を始めるのに必要な初期費用の一覧

アパート経営を始める場合、主に以下のような初期費用がかかります。

アパート経営の初期費用	説明
アパートの取得費	土地や建物の購入代金、建築代金など
アパートの建築費（物件価格）	アパートを建設するためにかかる費用
仲介手数料	不動産会社に支払う費用
不動産取得税	不動産を購入するとかかる費用
登録免許税	アパートの土地や建物を登記する際に支払う必要がある費用
印紙税	契約書にてアパートを契約する際に添付する収入印紙の費用
登記費用	不動産登記にかかる費用
アパートローンの諸経費	保証料や事務手数料など
各種保険料	火災保険や地震保険など

上記のように、アパート経営にかかる初期費用は豊富ですが、大きく分けると「建物費用」「土地費用」「諸費用」の3つに分けられます。

特に建物費用が初期費用の大半を占めており、新築アパートの場合は本体工事費（アパート建築）や設備費などがかかり、中古であれば物件購入費用がかかります。

また、新築アパートの場合は土地の購入費用がかかりますし、土地や建物にかかる費用以外にも、仲介手数料や印紙税などの諸経費も必要です。

これらの初期費用を支払うために、物件の10%〜30％を目安に自己資金を用意しましょう。

アパート経営の初期費用をローンで賄う際のポイント

基本的に、アパート経営の初期費用はアパートローンで購入する傾向があります。

ローンを組む際に、頭金を入れておく必要があり、その金額が多いほどローンの借入額を減らすことが可能です。

本項では、アパート経営の初期費用をローンで支払う際に覚えておくべきポイントを2つご紹介します。

詳しく解説します。

アパート経営を始めるために必要な頭金の目安

アパート経営を始める際の頭金の目安は、一般的に10%〜30％の割合であることが望ましいです。

例えば、アパート経営を考えている場合、総投資額が5,000万円であれば、最低でも500万円から1,500万円程度の頭金を用意するといった感じです。

高い頭金を用意することで、ローンの元本が減少し金利負担も減るため、月々の返済額が低く抑えられます。

また、頭金をしっかりと用意できると、返済能力が評価されて銀行や金融機関からの信頼性も向上できます。

これにより、キャッシュフローの安定性が増し、経営の安定性が保てるでしょう。

すでに土地を所有している状態からアパート経営を始める場合は、土地の購入費が必要なくなる等のメリットが出てきますので、以下も参考にしてみてください。

アパートローンを利用する際の注意点

アパートローンを利用したいと思っていても、誰でもローンが使えるわけではありません。

毎月ローン返済していく必要があるため、ローンを適用したい場合は返済能力が認められる必要があります。

融資を受けられる金額は物件の価値や本人の年収、勤務先などに応じて異なりますし、そもそも審査に通過しなければローンの利用が不可能です。

審査では、年収や貯蓄、各種ローンの返済状況などが見られるため、年収に見合っていない融資額を申請したりクレジットカードの滞納をしてたりすると、審査から落ちる対象となってしまいます。

融資の目安は年収の7〜10倍とされるため、審査に申し込む際に融資額は10倍以下に設定し、各種ローンの返済を滞納しないようにすることが重要です。

また、用意した頭金の金額によって受けられる融資額や審査の厳しさが変わってくるため、フルローンは避けて返済費用全体の10%〜30％の頭金を用意しておく必要があります。

まずは審査に通るために、信用を下げないことが大切です。

アパート経営で定期的にかかる主な費用

アパート経営は、初期費用が大きいですが、物件購入後に定期的にかかる費用（＝維持費用）も把握しておく必要があります。

本項では、アパート経営で定期的にかかる費用を4つご紹介します。

長期的に物件を維持できるように、以下4つの内容を参考にし、シミュレーションしてみてください。

管理委託費

アパート経営において、管理委託費は定期的にかかる重要な費用の1つです。

管理委託費とは、アパートの管理を管理会社に委託する場合にかかる費用で、一般的には家賃の5〜8%程度かかります。

ただし、委託する項目によって費用が異なります。

例えば、入居者との契約に関する事項やアパートのメンテナンスなどを委託すると言ってもさまざまな項目があり、それぞれに費用が定められているのです。

アパートの管理会社に管理委託費を支払うことで、入居者の選定や修繕、トラブル解決などの管理業務を専門的に行ってくれます。

管理業務をする手間を省くことができ、アパートの運用をしやすくなる点も嬉しいポイントです。

アパートの価値を維持し、トラブルを最小限に抑えることができるため、委託するメリットを大いに感じられるでしょう。

修繕費

アパートの価値と入居者の満足度を高めるためには、修繕費用も定期的に支払っていく必要があります。

修繕費用とは、アパートや設備のメンテナンスにかかる費用のことです。

入居者の退去ごとに行う原状回復のために必要になり、10〜20年ごとの期間で大規模修繕が必要になるケースもあります。

原状回復費用は、部屋の規模によって異なり、修繕は原状回復以外にも設備の補修や経年劣化による修繕などもかかります。

特に外壁や屋根などは、経年劣化するものであり、20年に1度は修理が必要で費用が数百万円規模です。

これにより、物件の状態を常に確認することが大切だということがわかります。

アパートの価値を維持し、入居者の満足度を高めるためにも必要な費用となるため、しっかりと資金計画を立てておきましょう。

保険料

アパート経営を続けていく上で、損害保険料や火災保険料、地震保険料など各種保険料を支払っていく必要があります。

理由は、火災や自然災害などの災害に備える必要があるからです。

保険料を支払うことで、災害が発生した場合に建物や財産の修復費用をカバーできます。

一般的には、契約期間は1年から5年の間で設定でき、長期契約のほうが支払う保険料を安くできることが多いです。

火災や地震などといった自然災害は、入居者やオーナーが細心の注意を払っていればなんとかなるものではないため、安心して経営していけるように、保険に加入はしておきましょう。

税金

アパート経営において、税金の支払いは欠かせない義務です。

これは、国や地方自治体に対する貢献であり、法的な義務でもあり、所得税や住民税、固定資産税などが該当します。

所得税や固定資産税の税額の具体的な計算方法は、下記の通りです。

※住民税の計算方法は、各地域の自治体のホームページを参考にしてください

また、アパートの規模が一定規模を超える場合、個人事業主として事業税の納税が必要になります。

10部屋以上または5棟以上のアパート経営を行っている場合は、事業所得とみなされるため、個人事業税の確定申告が必要です。

事前に自分が経営するアパートの規模感を確認しておきましょう。

アパート経営で資金不足による失敗を防ぐポイント

アパート経営で資金不足による失敗を防ぐには、主に以下2つのポイントを抑えておく必要があります。

アパート経営が軌道に乗らず資金不足に陥ることもあるため、まずは始める前に将来起こり得るリスクを踏まえた収支計画を立てる必要があるでしょう。

それでは、順番に解説します。

手元に運転資金を残しておく

アパート経営を成功させるためには、手元に適切な運転資金を残しておくことがおすすめです。

アパート経営を始めると運転資金が必要になります。

例えば、ローンの返済や管理委託費、修繕費、固定資産税など、初期費用を払ってからも定期的にかかってくる費用があります。

安定して経営するには、一定の運転資金も初期費用に加えて用意しておいたほうが、家賃収入が一時的に減少しても、経営を続けられる余裕があるのです。

運転資金を手元に残していることで、急な出費にも対応できるため、経営の安定性を確保するためにもしっかりとお金を準備しておきましょう。

アパート経営で起こり得るリスクに備える

アパート経営は決して簡単ではなく、長期的に経営していくためには、起こり得るリスクに備えることが重要です。

ここでいうアパート経営で起こり得るリスクは、主に以下の事象が該当します。

アパート経営を行うにあたり、空室や家賃の滞納によって賃料収入が減る可能性もあります。

入居者がいなければ賃料収入は得られませんし、入居者の中には金銭的に余裕がなく滞納してしまう人も出てくるかもしれません。

また、アパートの築年数の経過によって賃料を下げざるを得ないケースもあるでしょう。

収支計画を立てる際は、価格の下落による賃料の減少も考慮し、運転資金をしっかりと貯めておく必要があります。

さらに、地震や台風、火災などの災害によってアパートが被害に遭うことも考えられます。

火災保険や地震保険などの保険に加入して補償を受けられるようにしておくことで、万が一自然災害が起きたとしても、大きな支出を避けることができるでしょう。

アパートを経営すると、予測できない出来事が起こることがあるため、不安を軽減するためにも常にリスクを想定して備えることが重要です。

アパート経営の初期費用に関するご相談は新日本コンサルティングまで！

本記事では、アパート経営を始めるときに必要な初期費用の種類を踏まえた上で、ローンで支払う際のポイントや定期的にかかる費用について解説しました。

アパート経営にかかる初期費用は、「建物費用」「土地費用」「諸経費」の3つに分けられ、まとまった資金が必要です。

アパートローンを組んで経営していくといった方法が一般的となりますが、審査に通過しなければローンは組めません。そのため、収入に見合ったローンを申請したりなど、無理のない返済プランを組んだりするなどといった工夫が必要です。

新日本コンサルティングでは、アパート経営を行う際にかかる初期費用に関する相談や不動産投資の基礎知識、物件管理のサポートなどを提供しております。

賃貸住宅で利回りが良い物件を提案してくれますし、これまでの実績を踏まえた上で物件の選び方や物件に関する情報、賃貸経営で成功するコツなども教えてくれます。 なお、空室保証のついた安心のサブリース運用もでき、自分に合った管理形態を選択できるようなサポートをしておりますので、今後マンションやアパートを経営して家賃収入で収益（＝利益）を作りたいという方は以下から相談することを検討してみてください。