アパート経営によくある10の失敗例とリスク│失敗しないためには？

「アパート経営で失敗しないためにはどうすればいい？」
「アパート経営の失敗事例ってどんなものがある？」

上記のような疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか？

アパート経営で失敗しないためには、よくある失敗事例をしっかりと把握し、対策を打つことが重要です。

アパート経営で失敗して後悔しないためにも、あらかじめどんなリスクがあるのかを把握し、基礎知識を身につけておく必要があるでしょう。

本記事では、アパート経営によくある失敗事例を踏まえた上で、失敗を避けるために覚えておくべきリスクや対策方法などを徹底解説します。

「今後不動産投資をして賃料収入を得たい」「アパート経営について興味を持っている」といった高年収の会社員の方は、ぜひ最後までご一読ください。

アパート経営でよくある失敗例

アパート経営でよくある失敗談は、主に以下の通りです。

不動産投資では、大きなリターンを得られるといったメリットがありますが、もちろんデメリットもありますし、誤ったやり方をすると失敗してしまうでしょう。

それでは、失敗するケースについて順番に解説します。

借入が多く資金繰りが厳しくなった

アパート経営において、借入金が過剰になり資金繰りが厳しくなることは、多くの失敗例で見受けられます。

一般的に、不動産を一括で購入する人よりもローンを借り入れて（＝融資）購入する人の方が多いです。

借入の金額が多すぎると返済額が大きいと感じ、返済が苦しくなってしまいやすく、空室が生じて収入が減ると資金繰りが悪化してしまいます。

そのため、適切な資金計画とリサーチなしに借入を進めると、将来的な収支の見通しが難しくなり、資金繰りに窮する可能性が高まってしまうのです。

建物のメンテナンスに備えていなかった

初期費用以外にも、ランニングコストもアパート経営には必要です。

アパート経営の失敗事例として、建物のメンテナンスに備えていなかったというのもあります。

アパート経営では、建物の外観や設備の状態が入居者に与える印象や快適さに大きく影響します。

しかし、経営者が建物のメンテナンスに十分な予算や計画を割かずに経営を進めると、時間が経つにつれて建物の劣化の進みが早まり、大規模な修理や交換が必要となってしまいます。

結果的に、建物の修繕費用や部屋の原状回復費用が高額になってしまうのです。

利回りだけを見て物件を購入した

アパート経営において、実質利回りを考慮せずに物件の利回りだけに注目して購入を決めることは、失敗事例としてよくみられることです。

利回りの情報だけで物件の良し悪しを判断してしまうと、表面利回りで計算していた物件の状態が意外と悪いことに気づき、リフォーム費用が高額になるといったことになりかねません。

利回りが高い物件でも、建物の状態や立地、入居者の安定性などが考慮されていない場合、将来的に修理や空室率の上昇などの問題が出てくることがあるのです。

これによって予想外の支出が増えてしまい、損失してしまうでしょう。

立地条件が悪かった

立地条件が悪いということも、アパート経営でよくみられる失敗事例です。

アパート周辺に生活に便利な店舗や公共交通機関がないなど、アパートの立地条件が悪く入居者が増えなければ、空室が続いてしまいます。

また、立地が悪い場所では将来的な賃貸ニーズの低下や競争の激化などのリスクも考えられます。

建物の状態が悪かった

アパート経営において、建物の状態が悪いとなれば、失敗するリスクは高まります。

経年劣化により建物の状態が悪いと、建物自体に魅力を感じられず、入居者が増えません。

建物は年数がたつと悪化してしまい、古くなった建物は、壁や屋根に問題が生じ、また設備も老朽化して故障が増える傾向があります。

経年劣化や故障などを無視してしまうと、修理や改修に多額の費用がかかり、経営の収益性が損なわれる可能性が高まるのです。

競合物件の調査をしていなかった

アパート経営に失敗する1つの原因に、競合物件の調査をしていなかったことも挙げられます。

一般的に、他のアパートや賃貸住宅がどれだけ家賃を取っているかや、周囲の環境がどうかなどを知ることで、自分の物件をどのように位置づけるべきかがわかります。

しかし、競合物件を把握せずに経営を進めると、家賃設定や提供するサービスの選定が的外れになり、入居者の獲得や経営の収益最大化が難しくなりがちです。

結果的に、建物の付加価値や間取りなどが競合物件よりも劣ってしまい、入居者が集まらず、空室率が上昇してしまうでしょう。

サブリース契約の理解が足りなかった

アパート経営において、サブリース契約の理解が不十分であることは、失敗事例としてみられることです。

サブリース契約とは、簡単にいうと他社に部屋の管理や入居者の選定を任せる契約です。

サブリース契約を締結する際に、契約内容や責任の分担などを十分に理解しないまま進めてしまうと、正しい知識がないため、トラブルに発展しかねません。

特にサブリース契約では、一定の期間ごとに契約内容の見直しがあり、物件価値や空室状況で賃料の減額が行われます。

賃料の減額の可能性を知らずに資金繰りに影響が出てしまうことも考えられるのです。

入居者同士のトラブル対応が大変だった

入居者同士のトラブル対応が大変だったという失敗事例も挙げられます。

アパートには、複数人が共用して住むため、どうしても騒音トラブルや入居者の共用部分での問題などが出てきます。

トラブルの早期解決ができないと、アパートの評判が落ちてしまい、新しい入居者が獲得できなくなってしまいます。

そうなると、空室率が上がり収益性に悪影響が及んでしまうのです。

入居者の家賃滞納や夜逃げがあった

アパート経営の失敗事例には、入居者の家賃滞納や夜逃げも該当します。

家賃滞納や夜逃げは、経営者にとって収益へのダメージをもたらすだけでなく、入居者同士の信頼やアパートの評判にも悪影響を及ぼす可能性があります。

家賃滞納により収入が減少してしまうと、家賃回収の対応、部屋内の残置物の撤去などに時間やお金がかかってしまうでしょう。

アパート経営者が適切な管理や予防策を講じないと、これらの問題は頻繁に発生し、経営の安定性が損なわれてしまうのです。

節税目的だけでアパートを購入してしまった

節税はアパート経営において重要な要素ですが、それだけを優先して物件を選ぶと、その後の経営に影響を及ぼす可能性があります。

例えば、節税効果の目的で収益性が低いアパートを購入した場合、入居率が低くなり、修繕費や対応に多くの時間とコストを費やすこととなるリスクが高いです。

結果的に、投資資金の回収が難しく、節税対策どころか失敗に終わってしまうでしょう。

失敗を避けるためにアパート経営において考慮すべきリスク

アパート経営を行うのであれば、成功したいと思うのが当たり前ですが、成功するにはリスクを把握しておかなければなりません。

本項では、アパート経営において考慮すべきリスクを3つご紹介します。

成功させるために抑えておくべきポイントとも言えるため、ぜひ以下の内容を確認してみてください。

空室による収入減少

アパート経営において、空室が続くことによる収入の減少は、注意が必要なリスクの1つです。

理由は、建物の劣化や周辺環境などの変化によって空室が出てきてしまうこともあり、空室が発生すると、入居者からの家賃収入が得られなくなるからです。

具体的に伝えると、収入が減少することで、アパート経営の収益性が低下し、運営に必要な費用をまかなうのが難しくなる可能性が出てきてしまいます。

建物の劣化には修繕で対応できる場合がありますが、周辺の主要な交通機関が変化した場合など生活環境に影響がある変化には対応しづらいのが現状です。

空室による収入減少は避けられないリスクですが、適切な対策を講じることでその影響を軽減できます。

魅力的な物件の提供や入居者層の見直し、適切なマーケティング戦略の採用などが空室対策となるでしょう。

経年による建物の老朽化

経年による建物の老朽化も、アパート経営で考慮すべきリスクです。

基本的に、建物は時間が経つにつれて劣化し、設備や構造に問題が生じることがあります。

老朽化が進むと、入居者の安全や快適さに影響を及ぼすだけでなく、修繕費や空室率の増加など、経営に悪影響を及ぼす可能性が高まります。

計画的にリノベーションを行い、大規模修繕に備える必要があるでしょう。

災害による建物被害

アパート経営において、自然災害や火災などの災害による建物への被害は、大きなリスクとなります。

地震や火災などの想定外の災害が起こった場合、建物が傷んで入居者の安全が脅かされるだけでなく、修復に多額の費用と時間がかかることがあります。

修復費や再建費用に多くのお金と時間を費やすこととなり、経営が困難になることが考えられるのです。

災害による建物被害を最小限に抑えるために、災害リスクを考慮し、災害に強い建物を選ぶことや保険へ適切に加入しておく必要があるでしょう。

アパート経営で失敗しやすい人の特徴

アパート経営で失敗しやすい人の特徴は、主に以下2つに該当する人です。

これからアパート経営を行うことを検討している人は、ぜひ以下の内容を参考にしてみてください。

シミュレーションが足りていない

アパート経営において失敗しやすい人の特徴として、将来の収益やリスクをシミュレーションせずに投資を進めることが挙げられます。

将来起こり得るリスクや収入減少などの想定をしていないと、問題が起こったときに対処できません。

また、建物を購入して終わりではなく、維持するために必要な費用も考慮しなければなりません。

投資を行う前にしっかりとローンの返済計画を立ててシミュレーションすることは、トラブルや失敗を未然に防ぐために必須です。

土地や物件について調べていない

物件選びがあまりうまくない人は、アパート経営で失敗するリスクが高まります。

アパートを経営する際には、土地の立地や物件の状態など、さまざまな要因を考慮する必要があります。

しかし、十分な調査をせずに投資を進めると、周囲の環境や需要と供給のバランス、将来の価値などを見逃す可能性があるのです。

これによって、入居者の集まらない物件や思わぬ修繕が必要な物件など、予期せぬ問題が発生してしまいます。

物件エリアの事前調査や情報収集は必要といえるでしょう。

アパート経営で失敗しないための対策

アパート経営で失敗しないための対策方法として、主に以下の方法がおすすめです。

アパート経営を成功させるためには、失敗しないための対策を把握しておくことが重要です。

以下の回避策をぜひチェックしてください。

現実的な収支計画を立てる

アパート経営で成功するためには、現実的な収支計画を立てることが重要です。

将来の家賃収入や経費をしっかりと見積もり、事業の運営を計画的に進めることで、リスクを軽減し、借金地獄になったり収支がマイナスになったりなどといった失敗を防ぐことができます。

そのコツとしては、高利回りや満室想定での収支計画は立てないことです。

空室を考慮した収入や急な修繕などのトラブルにも対応できるような資金繰りをし、なるべく自己資金を確保し借入額を減らす計画性が必要になります。

そういったリスクを考慮した上で、現実的な収支プランを立てて余裕な資金を手元に準備し、用意しておくことが大切です。

また、キャッシュフローも確認しておくことで、現金の流れがわかり、経営を長期的にうまくいかせることができるでしょう。

経営に関わる条件をしっかり調査する

アパート経営を成功させるためには、経営に関わる条件をしっかりと調査することが重要です。

ここでいう経営に関わる条件とは、主に以下の内容が該当します。

物件の状態が悪かったり、周囲の環境が合わなかったりすると、入居者が集まらずに収入が減少する可能性があります。

また、地域の需要と供給を調査せずに建設すると、競争が激化して利益が減少することも考えられます。

管理会社と契約する場合には、契約内容をしっかり把握しておくと良いでしょう。

信頼できる管理会社を見つける

アパート経営を成功させるためには、信頼できる管理会社を見つけることが非常に重要です。

管理業務や入居者募集、トラブル対応を一人で行うのは難しく、経営をサポートしてくれる管理会社を見つけられると良いでしょう。

信頼できる管理会社を選ぶことで、入居者の選定や契約の管理、トラブルの解決などをプロの視点で行うことができます。

これによって、問題を早く察知し、的確な対応をすることが可能です。

不動産会社は複数あるので、継続的に収益を発生させたいのであれば、複数社比較し信頼できる企業へ相談してみましょう。

アパート経営で失敗したくない方は新日本コンサルティングへご相談を！

本記事では、アパート経営によくある失敗事例を踏まえた上で、失敗を避けるために覚えておくべきリスクや対策方法などを解説しました。

借り入れが多く資金繰りが厳しくなったり立地が悪かったりなどの失敗事例が多々ありますが、失敗を避けるためには、起こり得るリスクを把握しておく必要があります。

リスク対策をした上で、失敗しないための対策方法を検討するべきでしょう。

新日本コンサルティングでは、管理まで含めて長期間の充実したサポートを長期的に不動産投資の高いノウハウを要しているプロの方が提供しております。

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