アパート経営のデメリット・メリット│どのようにリスク対策をする？

アパート経営のデメリット

アパート経営には、主に以下のようなデメリットがあります。

ネット上では「アパート経営をすると後悔する」といったマイナスな声もありますが、しっかりとデメリットについて理解すれば、後悔するようなことを防げるでしょう。

それでは、順番に解説します。

ほかの投資方法と比べて流動性が低い

不動産投資は、一般的に株やFXなどと他の投資方法と比較すると流動性が低い傾向があります。

流動性とは、売買量のことです。

流動性が低いということは、物件を売りたくても売れないことや、たとえ売れたとしても金額が安くなってしまいます。

そもそも不動産は、金額がかなり高かったり価格が不透明だったりするため、金額をみただけではすぐに購入するといった決断をする方が出てきません。

そのため、不動産売却しようとしてもすぐに現金化ができなくなっており、入居者の状況などによって少なくとも数カ月かかってしまうケースが多いのです。

さらに、買う人がいなければ販売価格を下げる必要があるので、流動性リスクが生じることになるでしょう。

経営を始めるまでに時間がかかる

経営をスタートさせるためには、準備期間がそれなりにかかるため、決して簡単なものではありません。

アパートを所有し、収益を得るためには、複数のステップを踏む必要があるからです。

まず、適切な物件を見つけるための市場調査や物件の選定が必要です。

その後、必要な資金を調達し、建物の購入や改装、法的手続きを行う必要があります。

他の投資と比べると収益を生むまでの時間が必要となりやすいため、アパート経営を始めるまでには、時間と労力がかかることを覚悟する必要があるでしょう。

ただし、上記デメリットは新築物件でのアパート経営を開始する場合の話で、中古物件の場合は決済月から収益が発生するため、新築物件より時間と労力が軽減できます。

火災や事件性のあるトラブルによる事業継続のリスクがある

アパート経営には、火災や地震などの災害リスクや事件性のあるトラブルによる事業継続のリスクが存在します。

火災や台風などの災害によって建物が倒壊してしまったり事件性のあるトラブルが起こってしまったりすれば、それが原因で入居者の安全や居住環境に影響を及ぼしてしまいます。

特にアパート経営の場合は、ある1部屋で問題が起こったときの影響が大きくなりやすく、トラブルに関しては一棟より区分マンション経営の方が影響は大きくなる傾向にあります。

また、区分マンション経営の場合だと、管理会社を通して修繕などが行われますが、1棟全体を所有するアパート経営だと被害を修復する費用が多額になる場合があるのもデメリットとなります。

なお、1棟物件でも管理会社を通して修繕が行われるため、理解しておきましょう。

築年数の経過に応じてリフォームやリノベーションが必要になる場合がある

アパートは、マンションと比較すると建物の劣化が進みやすいです。

劣化が進みやすい背景としては、アパートは入居者の入れ替わりが頻繁であり、入居者間の管理や建物の使用方法の統一が難しいことが挙げられます。

このような状況では建物への適切なメンテナンスや修繕が遅れることがあるため、劣化が進みやすくなる傾向にあります。

劣化が進むと収益性の低下や修繕費用などの維持費の増加が懸念されます。

劣化の程度によっては、大規模修繕で大きな金額が必要になるケースもあるでしょう。

しかも修繕費用は、月々の家賃収入から積み立てることになるため、その間は一時的に収益が減少することもあります。

築年数の経過で引き起こる老朽化によって、資産価値を落とさないために、修繕・維持にあたって継続的に大きな費用がかかってしまうことはアパート経営の大きなデメリットでしょう。

また、価値が下がってしまうと、入居者が集まらなくなってしまう恐れもあるため、日々の清掃やメンテナンスをしておくことが重要です。

アパート経営のメリット

一方、アパート経営のメリットは主に以下の通りです。

デメリットだけでなくメリットもいくつか存在し、事前に理解しておけば、よりアパート経営の魅力を感じられるでしょう。

それでは、順番に解説します。

複数の入居者からの家賃収入を得られる

アパート経営の大きなメリットともいえるのが、家賃収入を得られることです。

アパートを所有することで、複数の部屋を個別に貸すことができます。

これにより、複数の入居者から毎月安定した家賃収入を確保することが可能です。

仮に入居者が一人退去しても他の入居者からの収入があるため、収入低下のリスクが分散されます。

区分マンション経営や戸建て賃貸経営と比較すると、部屋を安く貸し出せるため、空室による収入低下が起こりにくいのも大きな魅力といえるでしょう。

ただし、家賃収入を効率よく得るためには、需要のあるエリアの賃貸物件を選ぶ必要があるため、注意してください。

建築コストが比較的低い

賃貸マンションと比較すると建築コストが比較的低い点も、アパート経営のメリットです。

構造によって建築費は変動しますが、基本的にアパートは建物規模が小さいため、投資額を抑制できます。

また、土地には「利用規制」といって、建築できる用途が制限されることがありますが、アパートは基本的にどの土地でも建てることが可能です。

戸建て住宅の建築が可能な土地であれば、問題なくアパートを建てられます（工業専用地域と市街化調整区域（11号区域を除く）ではアパートが建てられません）。

さらに、郊外に建てたとしても需要は十分あり、郊外の飛行場や大型商業施設などで働く層の入居を見込める場合があります。

郊外に建てれば、地価の安い地方都市では固定資産税の評価額が低くなる可能性があるため、より建築コストを抑えられるでしょう。

融資を利用することで初期費用の負担を抑えられる

アパート経営では、融資を利用することも可能です。

アパート経営向けのローンが多くの金融機関で用意されており、日本政策金融公庫や独立行政法人住宅金融支援機構の融資も条件を満たすことによって利用できます。

銀行や金融機関からの融資を活用することで、自己資金の負担を大幅に削減することが可能です。

具体的には、建物の購入やリノベーションに必要な資金を一時的に調達でき、初期投資額を抑えられます。

自分に合った条件を調べて上手く融資を利用できると、経済的な負担を抑えながら安定収入を得られるようになれるでしょう。

相続税に備えられる

アパート経営を始めることによって、相続税対策ができます。

理由は、アパートみたいな収益物件の相続税評価額は、時価よりも低くなるからです。

現金であれば、現金の時価がそのまま相続税評価額に反映されます。

例えば、現金で5,000万円保有していた場合、相続税評価額も5,000万円です。

一方で、アパートのような収益物件は、一定のルールに基づき相続税評価額を算出するようになっています。

例えば、大都市圏にある収益物件は、時価が1億円を超える物件でも5,000万円程度で評価されるケースもあります。

通常、売却すると1億円以上になる資産が5,000万円程度の資産として評価されるため、相続税の節税効果が期待できるでしょう。

さらに、不動産は相続財産として扱われ、アパート経営によって不動産資産が収益を生むようになることで、税金の負担が軽減できます。

このように、節税対策にできる点も大きなメリットと言えます。

アパート経営のリスクと対処法

アパート経営にはリスクが必ずついてきますが、あらかじめ理解しておき、万が一のトラブル時に対応できるよう、対処法も確立させておく必要があります。

本項では、以下5つのリスクとその対処法についてご紹介します。

それでは、リスク対策について順番に解説します。

空室リスク

第一に考えられるリスクとして挙げられるのが、空室です。

よく失敗例として挙げられるのが、空室があるといった事例であり、空室が多いと想定していた家賃収入が発生しないため、収入の減少に繋がってしまいます。

さらに、空室によってキャッシュフローが悪化し、家賃を下げることも必要となってくるため、自分の利益が削られてしまいます。

そのような状況に陥らないためにも、空室対策を行う必要があるのです。

具体的には、空室を出さないために立地の良い場所や適当な賃料設定でアパート経営を行うことが必要となってきます。

特に長期的な入居者の獲得を目指し、快適な居住環境や良好な管理サービスを提供することが重要です。

老朽化による空室が考えられる場合は、あらかじめ修繕やリノベーションを行うと良いでしょう。

入居者トラブルのリスク

アパートは、1つの建物に複数の世帯が暮らせる住居であるため、入居者同士のトラブルのリスクは必ずついてきます。

例えば、以下のようなトラブルが挙げられます。

これらのトラブルは信頼関係の損失や経済的な損害を引き起こす可能性があります。

例えば、騒音問題によって、入居者が退去してしまい空室になるリスクが出てくることや悪評が広まり、希望する入居者が出てこない可能性もあるでしょう。

入居者同士のトラブルは、なるべく早めに対応することが望ましいです。

実績豊富な管理会社に依頼すれば、入居者対応の負担を下げられます。

また、入居者選定プロセスを慎重に行い、信頼性の高い入居者を選ぶことも重要です。

老朽化リスク

長年使っていると、経年劣化してくるため、外観や内観、設備などを修繕する必要が出てきます。

先ほどもお伝えしたとおり、アパートは入居者の入れ替わりが頻繁であり、メンテナンスや修繕が遅れる傾向にあり、マンションや戸建てと比較すると、比較的老朽化が進みやすいです。

経年劣化した状態でアパート経営を行うと、入居者がなかなか集まらず、入居者確保のため賃料の値下げを行わざるを得ないケースも出てきます。

こうした老朽化リスクへの対処法としては、定期的なメンテナンスと予防的な管理が重要になります。

建物や設備の状態を定期的に点検し、必要な修繕や更新を行うことで、老朽化の進行を抑えられます。

また、修繕積立金を適切に計画し、将来の修繕費用を確保することも重要です。

老朽化対策を行うのであれば、修繕費などのランニングコストも計算した上で収支計画を立てると良いでしょう。

金利上昇のリスク

金利上昇のリスクも、アパート経営にはつきものです。

固定金利でローンを組んでいる場合の金利は一定額ですが、変動金利の場合は経済情勢によって金利が変動します。

金利が下落してくれると良いのですが、場合によってはローンを組んだ当初よりも金利が上がってしまい、ローンの返済額も上がってしまいます。

金利リスクを軽減するためには、主に以下2つの手段が有効です。

固定金利の借入契約を選択することで、金利上昇による返済負担の変動を回避できます。

また、生活費やローン返済などとは別に余剰資金を確保しておけば、変動金利で契約していたとしても、急な金利上昇に備えることが可能です。

このように、金利上昇の可能性も含めた住宅ローンの返済プランや資金計画を立てることが望ましいでしょう。

サブリーストラブルのリスク

アパート経営におけるリスクの中には、サブリーストラブルがあります。

サブリースとは、アパート経営において、オーナーが自らのアパートを賃貸するのではなく、第三者（サブリーサー）に一括して貸し出す契約形態のことです。

サブリースでよく起こるトラブルは、主に以下のような事例が該当します。

中でも特に多くみられるのが、家賃関係のトラブルです。

家賃の滞納が起こると、収益への影響や管理上の負担を引き起こす可能性が高まります。

サブリースのトラブルを防ぐためにも、信頼性のある入居者を選ぶための入居者選定の徹底が重要です。

適切な審査や背景調査を行い、信頼性の高い入居者を選ぶことで、サブリーストラブルのリスクを軽減できるでしょう。

以下の記事ではアパート経営の失敗例をまとめていますので、併せてご覧ください。

アパート経営を成功させるために心掛けたいこと

アパート経営を成功させたい場合、主に以下の3つを心がける必要があります。

成功させるポイントを知っておけば、アパート経営をうまくできるようになるでしょう。

それでは、注意点を順番に解説します。

自己資金をなるべく多く用意して経営をスタートさせる

アパート経営を成功させるためには、自己資金をなるべく多く用意して経営をスタートさせることが重要です。

自己資金に余裕を持たせると、融資を受ける際の借入額が抑えられ、返済負担や利息負担が軽減されます。

また、自己資金が十分であれば、以下のようなリスクを抑えることにも繋がります。

自己資金の充実は、アパート経営において長期的な成功を目指すための基盤となるでしょう。

事前の情報収集を念入りに行う

アパートを建てる立地の条件や周辺地域の施設、競合するアパートの情報収集など、事前の調査を丁寧に行うことも重要です。

市場や地域の需要動向、競合物件の存在、賃貸相場などの情報を正確に把握することで、空室リスクの対策ができます。

また、管理会社などパートナーとなる企業の情報収集も必要です。

経営に関わるので実績や評判、サポート内容などをしっかりチェックできれば、安心してアパート経営を行えるでしょう。

不動産経営の専門家へ相談する

アパート経営で成功を収めるためには、不動産経営の専門家へ相談することもおすすめです。

専門家は市場のトレンドや最新の情報に精通しており、経験と知識を持っています。

そのため、適切なアドバイスや戦略を提供し、リスク管理や投資助言などの面でサポートしてくれます。

不動産投資についての専門家から話を聞いて知識をつければ、空室や入居者同士のトラブルなどのリスクを最小限に抑えて収益性を最大化する戦略を立てられるでしょう。

セミナーやコンサルティングサービス、不動産会社への相談などを活用するのも、1つの手段ですので、検討してみてください。

アパート経営のサポートを受けるなら新日本コンサルティングへ！

本記事では、アパート経営のデメリットやメリット、リスク回避の方法などを解説しました。

アパート経営は、他の投資と比べると流動性が低かったり老朽化が早かったりなどのデメリットがあります。

しかし、建築費を抑えられたり複数の住居人から家賃収入を得られたりなどのメリットも多く存在します。

大切なのは、アパート経営をするリスクを十分に理解、確認した上で、リスクの回避策や経営戦略を立てることです。

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