「良い物件を買ったはずなのに、思うように手元にお金が残らない……」「空室が埋まらず、ローンの返済が不安」。これらは、経営が軌道に乗っていないオーナー様が直面しがちな厳しい現実であり、これからアパート経営を始める方にとっても大きな懸念材料でしょう。
しかし、その原因は物件そのものではなく、パートナーである「管理会社」の対応力にあるかもしれません。アパート経営において、「物件購入」はあくまでスタートライン。その後の数十年にわたる運用を成功に導き、着実に資産を形成できるかどうかは、経営を支える管理会社の力量にかかっているのです。
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目次
アパート経営における「管理会社」の真の役割とは？
アパート経営において管理会社は、単なる「事務代行」の枠を超えた存在です。入居者との契約管理、家賃の集金、清掃、クレーム対応など、その業務範囲は多岐にわたりますが、それらすべては「オーナー様の収益・資産を最大化する」という1つの目的に集約されます。管理会社の動き1つで、物件の稼働率は大きく変わり、将来的な売却価格（出口戦略）に少なからず影響を及ぼすことを、まずは理解しておく必要があります。
入居者募集（リーシング）：空室期間を最短にするプロの戦略
管理会社のもっとも重要な役割の1つが、入居者募集です。現代の賃貸市場における客付け業務は、単にポータルサイトに掲載するだけではありません。優秀な管理会社は、仲介店舗との強力なネットワークを持ち、最新の市場動向に基づいた適正な家賃設定、費用対効果の高いAD（広告料）戦略までを一貫して行います。
空室期間が長引くことは、オーナー様にとって直接的な機会損失を意味します。たとえば、10万円の家賃の部屋が3か月空室になればそれだけで30万円の損失ですが、初期費用を調整して早期に入居を決めることができれば、結果としてトータルの収益性が向上するケースも多いのです。管理会社には、こうした「柔軟なリーシング戦略」をオーナー様に代わって立案・実行するスピード感が求められます。
賃貸運営・管理：入居者の満足度を高め「長期入居」を促進する
管理会社の日常的な業務である清掃や設備の点検、そして入居者からのクレーム対応は、物件の「居住満足度」を左右する極めて重要な要素です。入居者が「この部屋にずっと住み続けたい」と思える環境を維持することは、退去を減らし、安定したキャッシュフローを確保するための最大の防御策となります。逆に、クレームへの対応が遅かったり、共用部が汚れていたりする物件は、入居者の定着率が著しく低下する傾向があります。
とくに、物件の評判が拡散されやすいこれからの時代においては、管理の質がそのまま物件のブランド力に直結してきます。原状回復工事のスピードも重要で、退去から次の入居までの期間をいかに短縮できるかが収益の鍵を握ります。管理会社は、入居者とオーナー様の間に立つ「潤滑油」としての役割を果たし、双方の利益を調整する高度なコミュニケーション能力が必要とされるのです。
建物維持管理：資産価値を20年、30年と守り抜くために
アパートは時間の経過とともに必ず劣化しますが、その劣化を「放置」するか「予防」するかで、数十年後の資産価値に数百万円、あるいはそれ以上の差が生じる可能性もあります。管理会社は、定期的な建物巡回を通じて小さな修繕箇所を見逃さず、最適なタイミングで大規模修繕の提案を行う役割を担います。とくに木造や鉄骨造のアパートでは、防水や防蟻処理といったメンテナンスが建物の寿命を大きく左右します。
多くのオーナー様にとって修繕費は「痛い出費」に感じられますが、適切な維持管理は将来の大きなトラブルを防ぐための「投資」です。優秀な管理会社は、目先の費用を抑えるだけでなく、数年先を見据えた修繕計画（長期修繕計画）を提示し、収益バランスを崩さないような資金管理の助言まで行います。このように、建物の維持管理は、投資家としてのポートフォリオを守ることと同義なのです。
「良い管理会社」と「残念な管理会社」を見分ける3つのチェックポイント
管理会社はどこも同じではありません。大手から地域密着型まで無数の会社が存在しますが、そこには実力差が存在するのが現実です。オーナー様がパートナーを選ぶ際、あるいは現在の管理会社を評価する際に、どのような基準を持つべきか、実務的な視点から3つのポイントを提示します。
客付けネットワークの広さ：自社囲い込みのリスクを回避する
「自社で入居者を見つけてくれば手数料が全額入る」という理由で、他社への情報提供を制限する、いわゆる「囲い込み」を行う管理会社には注意が必要です。真にオーナー様の利益を優先する管理会社は、レインズ（指定流通機構）へのスピーディーな登録はもちろん、広告料付きの積極的な募集を行います。広く情報を流通させることで、より多くの仲介業者が積極的に入居希望者に紹介するインセンティブが働くため、結果として空室期間の短縮につながる可能性が高まります。
募集窓口（元付）としての機能がどれだけ広く開かれているかを確認するためには、その管理会社の「他社仲介への成約比率」などを尋ねてみるのも1つの手です。自社の店舗網だけで埋めようとするのではなく、業界全体の力を活用できる柔軟なスタンスを持つ会社こそ、高い入居率を維持できる強いパートナーとなります。
戦略的な修繕とバリューアップ：建物の「稼ぐ力」を更新し続ける
長期的なアパート経営において、建物の物理的なコンディションを維持することは大前提です。しかし、単に壊れた箇所を直すだけの「事後対応」や、漫然とした原状回復では、資産の実質的な価値を守ることはできません。「どのタイミングで、どこに資金を投下すればもっとも効果的か」を見極め、最小限のコストで建物の寿命を延ばす「戦略的な修繕（守りの管理）」が、キャッシュフローを安定させる土台となります。
一方で、築年数が経過すれば、新築時と同じ設備・内装のままでは市場競争力が低下することは避けられません。そこで重要になるのが、時代のニーズに合わせたリフォームや設備導入による「バリューアップ（攻めの管理）」への対応力です。単に高額なリノベーションを行うのではなく、投資対効果（ROI）をシビアに見極め「和室を洋室化する」「人気の住宅設備を導入する」など、家賃アップや空室期間短縮に直結する施工を提案・実行できるかどうかが管理会社の実力を測る大きな指標となります。
管理戸数と入居率の「質」：数字の裏側にある実力を見極める
「管理戸数1万戸」といった規模は、その会社の組織力や実績を測る1つの大きな目安にはなります。管理戸数が多ければ、それだけノウハウが蓄積されている可能性も高いと考えられます。しかし、オーナー様にとってより切実で、収益に直結するのは、その膨大な戸数のうち、どれだけの部屋が実際に稼働しているかを示す「入居率」です。
ここで注意すべきは、提示される入居率の「計算根拠」です。会社によっては、退去直後のリフォーム期間を分母から除外したり、入居率の高い特定の時期のみの数値を抽出したりすることで、数字を良く見せているケースもあります。規模の大きさという「安心感」だけでなく、透明性の高い「入居率」、それを裏付ける一戸一戸の空室を埋めるための具体的な戦略が、長期的な安定経営への鍵となります。
管理手数料は「コスト」か「投資」か？ 成功するオーナーのマインドセット
アパート経営において、管理会社に支払う委託料（一般的に家賃収益の5%程度）をどう捉えるかは、投資家としての成長スピードを大きく左右します。「毎月この出費は痛い」「もっと費用を抑えられないか」と感じる方も少なくないでしょう。しかし、成功しているオーナー様ほど、この管理手数料を単なる「コスト」ではなく、自らの自由と事業拡大のための「投資」であると認識しています。
「時間」と「精神的余裕」を買う
副業として取り組む方や、プライベートを重視したい方にとって、「時間」は何にも代えがたい資産です。目先の管理手数料の安さに惹かれて質の低い管理会社を選んでしまうと、結果としてトラブル対応に追われ、精神的な負担が増えるばかりか、本業や生活に支障をきたすリスクさえあります。
オーナー様が本来注力すべきは、トラブル処理などの「守り」の業務ではなく、資産規模を拡大するための物件探しや融資開拓といった「攻め」の経営判断です。優秀な管理会社を活用することは、煩雑な実務から解放され、投資家として次のステージへ進むための時間を確保する「未来への投資」と言えるのです。
プロの介在がもたらす「見えない収益」
また、優秀な管理会社に管理を任せることができれば、手数料以上の価値を物件にもたらします。たとえば、市場動向を熟知したプロがリーシングを行うことで空室期間が1か月短縮されれば、それだけで数か月分の管理料を回収できる計算になります。逆に、素人判断で空室期間が長引けば、目先の管理料を節約したつもりでも、トータルでは大きな損失を被ることになります。
さらに、金融機関の視点でも「信頼のある管理会社が入っていること」は融資のプラス材料、あるいは必須条件となるケースが多くあります。管理手数料は、事業を安定させ、融資を引き出すための「必要経費」であり、持続可能な資産形成のための強力な投資なのです。
不動産投資の勝敗を握るエリア戦略｜「1都3県」vs「地方」
アパート経営において、「どこに物件を持つか」は、その後の収益性と安定性を決定づける重要な要素です。不動産投資のエリアは大きく「首都圏（1都3県）」と「地方」の2つに分けて考えることができますが、両者の管理におけるハードルは大きく異なります。長期的な資産形成を目指す上で、どちらを選ぶべきか、そのメリットとリスクを正しく理解しておく必要があります。
1都3県（東京・神奈川・千葉・埼玉）：圧倒的な賃貸需要
東京を中心とする1都3県は、日本の総人口が減少傾向にある中でも、依然として人口流入が続いているエリアです。圧倒的な賃貸需要に支えられているため、無理に賃料を下げたり募集条件を緩めたりしなくても入居が決まりやすく、長期にわたって高い稼働率を維持しやすいのが管理運営における大きなメリットです。
「表面利回りが比較的低い」と言われがちですが、空室損失が最小限に抑えられる分、実際のキャッシュフロー（手残り）は地方物件よりも安定しやすい傾向にあります。資産価値も落ちにくく、堅実な資産形成を目指す上で極めて有力なマーケットと言えるでしょう。また、都市部は競合する管理会社が多いためサービスの質が洗練されており、競争原理の働いた高いレベルの管理を受けやすい環境にあります。
地方物件：高利回りの裏に潜む「構造的な管理難易度」
一方、地方物件の最大の魅力は、10%を超えるような高い表面利回りです。しかし、その高利回りは「リスクの裏返し」であることを忘れてはなりません。人口減少が加速する地方エリアでは、賃貸需要の絶対数が比較的少ないため、一度空室になると長期化するリスクと常に隣り合わせです。
また、「構造的な管理の難しさ」も見逃せません。地方は家賃相場が低いため、管理手数料の絶対額も少なくなります。管理会社側も限られたリソースで運営せざるを得ず、都市部ほど手厚い対応が難しいという経済的な事情があります。
さらに、管理会社の選択肢が少ないため不満があっても変更が難しく、遠方ゆえにオーナーの目が届かない「ブラックボックス化」のリスクも抱えることになります。高利回りは、こうした見えないコストと表裏一体なのです。
収益を最大化する「管理会社との付き合い方」の極意
管理会社と「契約して終わり」ではなく、そこからが経営の始まりです。オーナー様と管理会社が健全なパートナーシップを築けるかどうかが、アパート経営の成否を分けると言っても過言ではありません。
オーナーとしての「厳しい視点」を持つ
管理会社との契約を結べば、あとはすべて任せておけば良い……というのが理想ではありますが、アパート経営の主体はあくまでオーナー様です。「管理料を払っているのだから、すべて完璧にやってくれるはず」という過度な依存は禁物です。
オーナー様の数千万円、数億円という規模の資産の運営を委ねているという緊張感を持ち、最終的な結果は自分が負うという「当事者意識」を忘れてはいけません。厳しい視点で運営をチェックする姿勢こそが、資産価値を守る最後の砦となります。
数字に基づいた建設的なコミュニケーション
毎月の報告書を「家賃が入ったか」の確認だけで終わらせるのはもったいないことです。もし、想定の収益よりも低い水準が続く場合は、しっかりとその原因を確認する必要があります。
たとえば、「内見は多いが入居が決まらない」なら現地美化や部屋の印象が課題かもしれません。逆に「内見自体が少ない」なら家賃設定などの募集条件が市場とズレている可能性があります。事実と数字に基づいて管理会社と改善策を練るプロセスこそが、収益を最大化させます。
プロを信じて「任せる」経営者意識
一方で、細部まで口を出しすぎる「マイクロマネジメント」も逆効果になりかねません。過度な介入は、管理会社が「オーナー様の機嫌を取るための提案（忖度）」に走る原因となり、経済合理性を欠いた経営判断を招いたり、担当者の責任感を削いでしまう恐れがあるからです。そもそも、管理委託するのは経験豊富なプロのノウハウを活用し、オーナー様の時間を他のことに活用するためです。
大きな方針や数値目標を共有した後は、手段についてはプロである管理会社を信頼して任せる。そして結果についてシビアに評価する。この「信頼して任せる」という距離感こそが、互いのパフォーマンスを高める秘訣です。
管理会社のリプレイス（変更）を検討すべきタイミングと手順
現在管理を任せている会社に不満がある場合、管理会社の変更（リプレイス）は非常に有力な解決策となります。しかし、変更にはある程度の労力が必要であり、手順を間違えると入居者の混乱やトラブルを招く恐れもあります。
変更を検討すべき3つのサイン
1. **空室が3か月以上改善されない**：周辺の相場から外れていないにもかかわらず、まったく決まる気配がない、あるいは具体的な対策案が出てこない場合は、リーシング能力の限界かもしれません。
2. **報告や連絡が著しく遅い、またはない**：重大な故障やクレームの発生など、物件の収支や資産価値に影響する情報が事後報告になる。あるいはオーナー様が指摘するまで隠されている場合は、信頼関係の維持が困難です。
3. **現場の美化状態が悪化している**：清掃が手抜きになり、共用部にゴミや放置物が目立つようになった場合、管理の質が低下し、物件の資産価値が毀損されています。
これらのサインが1つでも当てはまるのであれば、管理会社の変更を真剣に検討すべき時期に来ています。我慢を続けることで、毎月のキャッシュフローと将来の資産価値をみすみす損なっているかもしれません。
スムーズな引き継ぎのためのステップと注意点
管理会社を変更する際は、まず現行の契約書を確認し、解約の予告期間（通常3か月程度）を把握します。次に、新しい管理会社を選定し、引き継ぎの承諾を得ます。この際、新しい管理会社には、現行の管理における課題を正直に伝え、それをどう解決してくれるかを具体的に提案してもらうことが重要です。
入居者への通知は、新旧の管理会社が連携して行うのが理想的です。賃料の振込先の変更など、入居者に負担をかける場合もあるため、丁寧な説明とサポートが欠かせません。また、鍵の受渡しや過去の履歴（修繕履歴、入居者トラブルの経緯など）が正確に引き継がれるよう、オーナー様も進捗確認を積極的に行うべきです。リプレイスは、アパート経営を「再起動」させるための最大のチャンスなのです。
資産価値を最大化するビジネスパートナー
アパート経営は「誰と組むか」で結果の大部分が決まると言っても過言ではありません。もし、現在の管理体制に少しでも不安を感じていたり、これからアパート経営を始めるにあたって「一生涯付き合えるパートナー」をお探しであれば、ぜひ新日本コンサルティングにご相談ください。
物件選定からローン付け、そして緻密な賃貸管理から売却（出口）までをワンストップでサポートする「新日本コンサルティング」は、オーナー様一人ひとりのライフプランに寄り添い、資産形成の可能性を最大限に引き出します。
