マンション経営でよくあるリスクにはどのようなものがある？

「マンション経営をしてみたいけどリスクがあって怖い」
「マンション経営で考えられるリスクってなに？」

上記のような疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか。

マンション経営を行う場合、物件を購入し、入居者を募集する必要があるため、多少なりともリスクは存在します。

資産運用の成功を収めるためには、リスクを適切に管理し、対策を講じることが不可欠です。本記事では、マンション経営に伴うリスクとその対策について詳しく解説します。

「不動産投資で収入金額をあげたい」「給与所得だけでなく賃貸経営を副業で行い資産形成をしたい」とお考えのサラリーマンの方は、ぜひ最後までご覧ください。

マンション経営のリスク

マンション経営を行う上で考えられるリスクは、主に以下の8種類です。

詳しく解説します。

空室が発生する

マンション経営において、空室が発生するリスクは避けられない現実の1つです。

所有しているマンションに入居者が集まらない可能性があり、このような場合、家賃収入が見込めません。

入居者が集まらないのは、周辺環境の影響を受けることもあり、例えば同じエリアに新しいマンションが建設されると、競争が激化し、入居者を獲得するための条件が厳しくなります。

周辺地域の発展や交通の便の改善など、外部要因が影響するため、空室率を下げるには市場の動向を常に把握し、柔軟に対応する必要があるでしょう。

入居者のトラブルが発生する

入居者のトラブルが発生するのも、マンション経営では考えられるリスクです。

入居者とのトラブルは、大きく分けて支払い遅延や未払い、騒音や迷惑行為、契約違反などが挙げられます。
家賃の支払い遅延や未払いは、マンション経営者にとって直接的な収入の減少を招きます。
特に長期間にわたる未払いは、キャッシュフローの悪化を引き起こし、経営を圧迫します。

これに対処するためには、入居前の審査を厳格に行い、信用力のある入居者を選ぶことが重要です。

騒音や迷惑行為によるトラブルは、他の入居者に悪影響を及ぼし、退去者が増える原因となります。
契約書に詳細なルールを明記し、違反した場合のペナルティを明確にしておくことを検討しましょう。

家賃が下落する

家賃が下落するリスクは、経済環境や市場の変動、物件の状態など、複数の要因が絡み合って生じるものです。

マンションの築年数が経つと家賃が下がる傾向にあります。
建物の劣化や設備の古さが目立つと、入居希望者が減少し、家賃を引き下げざるを得ない状況に陥ります。

これを防ぐためには、定期的なメンテナンスと更新を怠らず、物件の価値を維持することが重要です。
また、サブリース契約を活用する場合、賃料の見直しの際に家賃の引き下げが行われる可能性があるため、注意が必要です。

ローンの返済ができなくなる

マンション経営において、ローン返済ができなくなるリスクは極めて深刻です。

マンション経営は融資（不動産投資ローン）を利用して行うのが一般的です。

想定以上の空室の発生、突発的な修繕費の発生などが発生してしまうと、経営者は資金繰りに行き詰まり、最悪の場合、破産に追い込まれる可能性があります。

これらのリスクを総合的に管理するためには、堅実な資金計画とリスク管理が不可欠です。

定期的なキャッシュフローの見直しや、将来のリスクを見越した資金の確保を行いましょう。

売却時にローンが残る

マンションを手放そうと売却してもローンを完済できないケースがあります。

売却時にローンが残る主な要因は、不動産市場の変動や物件の価値低下、そしてローンの返済計画の不備などです。

不動産市場の変動は、物件の売却価格に直接影響を与えます。市場が低迷している時期に売却を試みると、物件の価値が購入時よりも低く評価され、売却価格がローン残高を下回る可能性があります。

このようなリスクを回避するためには、市場の動向を常に監視し、売却のタイミングを慎重に見極めることが重要です。

また、建物の老朽化や設備の陳腐化、周辺環境の変化などにより、物件の魅力が減少すると、その価値も下がります。
これに対しては、定期的なメンテナンスやリノベーションを行い、物件の価値を維持する努力が求められるでしょう。

物件を売却できない

マンション経営のリスクには、物件を売却できないこともあります。

物件を売却できない主な要因は、不動産市場の低迷や物件の状態悪化、購入希望者の不足などです。

不動産市場の低迷は、物件の売却を困難にする大きな要因です。市場全体が停滞している場合、買い手がつきにくくなり、物件を希望の価格で売却することが難しくなります。

このリスクを回避するためには、市場動向を常に把握し、売却のタイミングを慎重に見極めることが重要です。

また、老朽化や設備の不備が目立つ物件は、買い手にとって魅力が低く、売却が進まないことがあります。
これに対しては、定期的なメンテナンスやリノベーションを行い、物件の状態を良好に保つことが重要です。

金利が上昇する

金利が上昇するリスクは、借入金の返済負担が増加し、キャッシュフローが圧迫されます。

特に変動金利のローンを利用している場合、金利の上昇に伴って返済額も増えるため、予想外の支出増加に対応しなければなりません。
これにより、マンション経営者のキャッシュフローは圧迫され、他の運営費用や修繕費用に充てる資金が不足する可能性があるのです。

このような状況を避けるためには、金利変動に備えた資金計画を立てることが重要です。

災害によりマンションが被害を受ける

マンション経営において、災害リスクは否めません。ここでいう災害リスクとは、地震によってマンションが倒壊したり火災で全焼したりなどが該当します。

このような損害が起きた場合、取り壊しが必要になりマンション経営の継続が難しくなる恐れもあります。

災害による被害リスクを管理するためには、物件の耐久性を高める工事、適切な防災設備の導入、入居者への教育、そして十分な保険加入が必須です。

マンション経営のリスクを抑える方法

マンション経営のリスクを抑える方法は、主に以下の通りです。

詳しく解説します。

精度の高い資金計画を作成する

マンション経営のリスクを抑えるためには、精度の高い資金計画を作成することが不可欠です。

資金計画は、収支バランスを保ち、予期せぬ事態にも柔軟に対応できるようにするための基盤となります。

資金計画を作成する際には、予測される収入と支出を詳細に見積もることが重要です。
具体的には、利回りのシミュレーションを行い、家賃やローンの返済額、修繕費など収入と支出を細かく想定します。
特にマンションの家賃収入は、安定した収益源となりますが、空室リスクや賃料の変動を考慮する必要があります。

想定外に備えてリスクを考慮した資金計画を立てましょう。

資金に余裕を持たせる

資金に余裕を持たせるためには、初期の資金計画を慎重に立てることが必要です。

マンション購入時には、物件価格だけでなく、諸費用や初期修繕費用、予備費用などを含めた総額を見積もり、そのうえで余裕を持った予算を設定することが求められます。
特に頭金を用意しておくのがおすすめです。一般的に購入金額の1割〜3割程度の自己資金が必要とされています。

マンション購入後、すぐに入居者が決まらない可能性もあるため、一定期間の運転資金を確保しておきましょう。

賃貸需要を見極める

賃貸需要を正確に把握することで、空室リスクを減らし、安定した収益の確保が可能です。

例えば、企業の進出や新たなインフラ整備が行われている場合、ニーズは高まる傾向にあります。
特に雇用が増加し、地域住民の所得が上昇している地域では、賃貸住宅の需要が増える可能性が高いです。

地域経済の成長を見極めるためには、地方自治体が発表する経済指標やニュースを定期的にチェックすることが有効です。

購入前に内覧する

マンション経営のリスクを抑えるためには、購入前に内覧することが大切です。

内覧を行うことで、物件の実際の状態を確認し、潜在的な問題を事前に把握できます。

写真や図面だけでは分からない、建物の老朽化や設備の不備を直接確認できるため、購入後の修繕費用や改修の必要性を正確に見積もれます。
例えば、壁のひび割れや天井のシミ、床の不具合など、見落としがちな細かい部分までチェックすることが可能です。

予期せぬ出費を避けられ、経営の計画をより正確に立てられます。

入居者の審査を慎重に行う

入居者の審査を慎重に行うことも、リスク対策の1つです。

適切な審査を通じて信頼できる入居者を選ぶことで、賃料の未払いや物件の損壊、トラブルの発生などのリスクを最小限に抑えられます。
特に信用調査では、入居希望者の過去の賃貸履歴や信用情報を確認し、家賃の支払い能力を評価します。

過去に家賃滞納があった場合や信用情報に問題がある場合、将来的な支払いトラブルのリスクが高いと判断できます。

信用調査を行う際には、信用調査会社のサービスを利用することで、より正確な情報を得ることが可能です。

家賃保証会社を利用するのもおすすめです。

金利の変動に備える

金利が上昇すると、ローンの返済額が増加し、キャッシュフローが圧迫されるため、経営の安定性が損なわれる可能性があります。

そのため、あらかじめ金利の変動に備えることが重要です。

まず、固定金利と変動金利の違いを理解し、適切な金利タイプを選択することが大切です。
固定金利は、ローンの金利が一定期間固定されるため、将来的な返済額を予測しやすく、金利上昇リスクを回避できます。

一方、変動金利は、市場金利の変動に応じて金利が変わるため、金利が低い時期には返済額が少なくて済みますが、金利が上昇すると返済額も増加します。

安定した経営を目指すのであれば、金利上昇リスクを避けるために、固定金利を選択することがおすすめです。

保険に加入する

保険は、予期せぬ事態が発生した際の経済的損失をカバーし、経営の安定性を保つための強力な手段です。

火災保険はマンション経営において欠かせない基本的な保険です。火災や爆発による建物の損壊、入居者の家財の損害などを補償します。
火災が発生すると、多額の修繕費用や入居者への補償が必要となり、経営に大きな負担がかかります。
火災保険に加入することで、これらのリスクを軽減し、経済的な損失を最小限に抑えることが可能です。

次に、地震保険も重要な保険の1つです。特に日本は地震が頻発する地域であり、地震による被害は甚大なものとなります。
地震保険は、地震による建物の損壊や修繕費用を補償し、経営の継続性を確保します。
地震による被害は予測が難しいため、事前に地震保険に加入しておくことで、万が一の際の経済的なリスクをカバーできるでしょう。

修繕を計画的に行う

計画的な修繕は、物件の価値を維持し、入居者の満足度を高めるために欠かせません。

特に退去時にこまめに修繕を行うことが大切です。

マンションの各部分を定期的に点検し、劣化や不具合を早期に発見することで、修繕が必要な箇所を特定し、適切な時期に対応できます。
例えば、外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋上の防水シートの劣化など、目視で確認できる部分はもちろん、配管や電気設備などの見えない部分も専門業者による点検を行うことが重要です。

定期点検の結果をもとに、修繕計画を見直し、必要な修繕を計画的に実施しましょう。

リスクと併せて押さえておきたいマンション経営の選択肢

リスクと併せて押さえておきたいマンション経営の選択肢は、主に以下の通りです。

詳しく解説します。

区分所有マンション経営か一棟マンション経営か

区分所有マンション経営とは、1室ごとに購入して経営する手法です。

初期費用を抑えてマンション経営を始められるのが魅力である一方、空室があると家賃収入がなくなるため空室によるリスクが大きくなります。

一棟マンション経営とは、マンションを一棟まるごと購入して経営する手法です。

多額のリターンを狙える、空室リスクを分散できるメリットがある一方、多額の初期投資が必要となり、失敗した場合の影響が大きいというデメリットもあります。

新築マンションか中古マンションか

新築マンションか中古マンションかどちらか選ぶのも重要な項目です。

新築マンションは、最新の設備や設計が施されているため、入居者にとって魅力的となります。
最新の耐震基準や省エネルギー対策が反映されていることが多く、建物の品質が高い点も新築物件の特徴です。
入居者からの評価が高く、空室リスクが低いことが期待できる一方、購入価格が高い点がデメリットとなります。

中古物件は、新築に比べて購入価格が安い点が大きなメリットです。同じ予算でもより広い物件や立地条件の良い物件を選べます。
ただし、古い物件は、設備や建物自体の劣化が進んでいる場合があり、大規模修繕が必要になるデメリットがあるため、注意が必要です。

購入か建築か

マンション経営を始める際には、既存のマンションを購入するか、新たにマンションを建築するかという選択肢があります。

既存マンションの購入は、物件が既に完成しているため、購入後すぐに賃貸運営を開始できる点が大きなメリットです。
早期に収益を得ることが可能となり、キャッシュフローが安定しやすいというメリットがあります。

しかし、物件の状態が購入時にすでに決まっているため、内装や設備の古さがデメリットです。

新築マンションの建築は、建物の設計や間取り、設備を自由にカスタマイズできる点が大きなメリットです。
最新の設備を導入したり、賃貸需要に合わせたデザインを採用したりできる一方、時間がかかり、完成までに収益を得られないというデメリットも存在します。

マンション経営のメリットとデメリット

最後に、マンション経営のメリットとデメリットをご紹介します。

マンション経営のメリット

マンション経営のメリットは、主に以下の通りです。

詳しく解説します。

ローンを活用して経営を始められる

マンション経営の大きなメリットの一つとして、ローンを活用して経営を始められることが挙げられます。

ローンを活用すれば購入資金の不足を補うことが可能です。自己資金だけでマンションを購入する場合、初期費用が高額になるため、資金力に余裕がないと難しい場合があります。

しかし、ローンを利用することで、手持ちの資金を分散でき、複数の物件に投資することも可能です。

手元に資金を残せるため、リスクを抑えて投資を始められるでしょう。

安定した収入につながる

マンション経営の大きなメリットの1つは、安定した収入を得られることです。

マンション経営における主要な収入源は賃貸収入となります。賃貸物件が満室の場合、毎月安定した家賃収入が得られます。
特に、立地の良い場所や需要の高いエリアに物件を所有している場合、入居者の確保が容易であり、長期的に安定した収入を見込むことが可能です。

これにより、毎月のキャッシュフローが確保され、計画的な資金運用が可能となるでしょう。

部屋数が多いほどリスクを分散できる

複数の部屋に投資することで、個々のリスクを低減し、収益の安定性を高めます。

単一の物件や部屋を所有している場合、一部屋が空室になると収入がゼロになり、経営に大きな影響を与えます。

しかし、複数の部屋を所有している場合、一部屋が空室になっても他の部屋からの家賃収入があるため、収入の全体的な影響は限定的です。
これにより、空室リスクが分散され、経営の安定性が高まります。

税金対策になる

賃貸マンション経営では、賃貸収入から経費を差し引いた金額が課税所得として計算されます。

この経費には、ローンの利息や管理費、修繕費、減価償却費、保険料、などが含まれます。

これらをしっかりと経費計上することで、課税所得を減らすことが可能です。
例えば、ローンの利息は大きな経費となり、初期の段階では利息が多いため、節税効果が高まります。
特にサラリーマンの場合、給与所得からマンション経営の赤字を差し引けるのは、大きなメリットと言えるでしょう。

マンション経営のデメリット

賃貸マンション経営のデメリットは、考慮すべきリスクが多いことが挙げられます。

空室リスクや家賃が下落するリスクなど、多くのリスクが考えられますが、成功するにはあらかじめリスクを想定し、対処しておく必要があります。
法規制や経済の状況の変化も経営に影響するため、常にアンテナを張っておきましょう。

もしリスクが多くて心配という方は、不動産会社や税理士、弁護士などの相談先にアドバイスをもらうのもおすすめです。

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本記事では、マンション経営に伴うリスクとその対策について詳しく解説しました。

マンション経営では、さまざまなリスクが伴います。

リスクの内容についてしっかりと理解し、それに応じて事前に対策していくことが、マンション経営の成功のコツです。

リスクを最小限に抑えつつ、マンション経営で多くの収益を出せるようにしていきましょう。

なお、リスクについて心配な方は、新日本コンサルティングへの無料相談もおすすめです。

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