マンション経営成功の4つのポイント｜どのような点に気を付ける？

マンション経営は、安定した家賃収入を得られる魅力的な不動産投資の手法です。しかし、ただ漠然とマンションを建てて経営をしても、成功するとは限りません。マンション経営はいくつかのリスクがあり、適切に対処できないと成功が遠ざかってしまう可能性があります。

この記事では、マンション経営を成功に導くための重要なポイントを詳しく解説します。

マンション経営に関する基礎知識

マンション経営とは、マンションを購入または建築し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資の一形態です。まずは、検討する上で知っておくべき基本を押さえましょう。

マンション経営の種類

マンション経営の手法は主に「区分」と「一棟」の2種類に分けられます。それぞれのメリットとデメリットを理解し、自身の目的や状況に合った方法を選択することが重要です。

	区分マンション経営	一棟マンション経営
主なメリット	初期費用を抑えやすい	戸数が多いため収益源が分散し安定しやすい
デメリット	空室が収入0に直結するリスク	初期費用が高額になりがち

区分マンション経営

区分マンション経営は、1部屋単位で購入して運用するマンション経営です。初期費用を抑えられるため、比較的少ない資金で始められるのが特徴です。しかし、空室が発生すると収入が得られない期間が生まれるリスクがあります。

一棟マンション経営

一棟マンション経営は、マンションを一棟購入または建築して運用する方法です。多くの戸数を確保できるため、まとまった収入を継続的に得られる可能性が高くなります。ただし、初期費用が高額になり、維持管理費もかさみやすいため、十分な資金力が必要です。

マンション経営のメリット

マンション経営には様々なメリットがあります。代表的な以下4つのメリットを解説します。

1. 長期的に安定した収入が得られる

マンション経営の魅力の一つは、安定した家賃収入を得られることです。一定の入居率を維持し続ければ、数十年にわたって安定した家賃収入を得ることも可能です。マンションは耐久性の高い建材を使用して建設されるため、長期運用に適しています。

2. インフレに強い安定した資産価値

資産価値の安定性も不動産投資が持つ利点です。株式や為替と比較すると、不動産の価値変動は比較的緩やかで、インフレにも強い性質を持っています。特にマンションは、アパートと比べて建物の耐久性や設備の質が高い傾向にあるため、資産価値の維持がしやすいと言えます。さらに、賃貸需要が見込める立地に建てられたマンションであれば、将来的に物件価値が上昇する可能性も十分にあります。

3. 税金対策としての効果が期待できる

マンション経営は、様々な税金対策としての効果が期待できます。節税につながる理由は以下の通りです。

1. 所得税・住民税の軽減

マンション経営による不動産所得は、必要経費を差し引いた後の金額に課税されます。減価償却費や修繕費、ローン金利などを経費として計上できるため、課税所得を抑えることができます。また不動産所得が赤字になった場合は、損益通算により給与所得などの所得と相殺することも可能です。
参考：「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」（国税庁）

2. 固定資産税の軽減

更地を所有していた場合、賃貸用のマンションを建築することで、固定資産税の軽減措置が適用されます。マンションを建築したことで小規模住宅用地に該当する場合、200㎡×住戸数の面積の課税標準額が1/6に軽減されます。
参考：「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」（東京都主税局）

3. 相続税の軽減

マンション経営を行っている場合、相続対象のマンションの相続税評価額が低く抑えられる可能性があります。賃貸中の不動産は、自用の居住用不動産と比べて相続税評価額が低くなる傾向があり、結果的にマンションを引き継いだ家族が支払う相続税が軽減される効果を得られます。
参考：「No.4614 貸家建付地の評価」（国税庁）

これらの税制メリットを最大限に活用するためには、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。税制は変更される可能性があるため、最新の情報を常に確認しましょう。

4. ローンが利用できる（レバレッジ効果）

自己資金以上の投資ができるのは不動産投資の醍醐味です。特にマンション経営は、ローンを活用すれば自己資金が少なくても大規模な投資が可能になります。この仕組みは、レバレッジ効果と呼ばれています。もちろんお金を借りることになるので慎重な計画が必要ですが、ローンを活用したマンション経営は効果的な資産形成の手段となり得るのです。

また、木造や軽量鉄骨造で作られることの多い戸建てやアパートなどの建築物に比べて、マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造（S造）などの頑丈な材料が用いられることが多いです。よって、マンションは耐用年数が長い傾向があり、ローンの借入期間を長く設定できる場合が多いです。借入期間を長くすることで、月々の返済負担が軽減され、キャッシュフローが安定しやすくなるというメリットが得られます。

押さえておくべきデメリット

マンション経営には魅力的な面がある一方で、注意すべき点もあります。特に、以下のような点には注意しておきましょう。

投資にかかる費用が高くなりやすい

戸建てやアパートと比較して、マンションの購入や建築にかかる費用は格段に高くなりやすいです。先述した通り、資金は主にローンを組んで調達することになりますが、それだけに綿密な資金計画が不可欠です。もし資金計画がずさんで想定していたような収支にならないと、ローン返済に影響してしまいます。

空室リスクがつきまとう

マンション経営において特に懸念されるリスクの一つが、空室の発生です。空室リスクとは、何らかの要因でマンションに空室が生じ、計画していた家賃収入が得られなくなる状況を指します。空室が長期化すると、ローンの返済や管理費の支払いに支障をきたす可能性があります。

管理の手間がかかる

マンション経営では、物件の維持管理に関するさまざまな業務が発生します。入居者の募集や契約、家賃の徴収、建物の修繕や清掃、トラブル対応など、多岐にわたる業務をこなす必要があります。

• 入居者の募集・入居審査・家賃回収・トラブル対応・更新手続き
• 共用部の清掃・点検・修繕
• 居室の付帯設備の点検・修繕
• 各種書類の作成と保管（賃貸借契約書、修繕履歴など）
• 税務申告の準備

これらの業務を全て自分で行うのは、時間的にも労力的にも大きな負担となります。そのため、多くのオーナーは不動産管理会社に業務を委託するのが一般的です。しかし、管理会社に委託する場合でも、定期的なコミュニケーションや報告の確認、重要な判断の際の意思決定など、オーナーとしての役割は残ります。また、管理会社への委託費用も経費として考慮する必要があります。効率的な管理体制を構築し、適切なコスト管理を行うことが、長期的な収益性を確保する上で重要となります。

マンション経営を成功させるための４つのポイント

マンション経営を成功させるには以下のポイントを重視しましょう。

現実的な収支計画の立案

マンション経営の成功のカギは、現実的で綿密な収支計画にあります。長期的な視点を持ち、資金計画に余裕を持たせることが重要です。まず、期待できる家賃収入とかかる経費を詳細に比較し、確実に収益性を確保できる計画を立てましょう。ローンの返済計画も重要な要素です。なるべく家賃収入だけでローン返済が賄える計画を立てましょう。

加えて、空室が生じて短期的に家賃収入が減少しても返済を継続できるよう、余裕を持った計画を立てることが大切です。固定費や変動費、修繕費用なども正確に見積もり、キャッシュフローを詳細に分析すれば、より精度の高い収支計画を立てられるでしょう。

賃貸ニーズに合った立地や物件選び

マンション経営は地域ごとの人口動態や賃貸ニーズを綿密に調査し、ターゲット層に合った物件を選ぶことが重要です。立地選びの際は、通勤・通学の利便性や生活環境が整っている場所を優先しましょう。

立地は駅からの距離、スーパーマーケットや病院などの施設への利便性、治安の良さなどが重要な要素となります。また、物件の間取りや設備もターゲット層のニーズに合わせて選択することが大切です。例えば、若い単身者向けならコンパクトで機能的な間取り、ファミリー向けなら収納スペースや防音性に優れた物件が好まれます。

さらに、将来的な地域の発展性や再開発計画なども考慮に入れることで、長期的な視点での物件選びが可能になります。

空室リスクを抑えられるような工夫

マンション経営において、空室リスクは避けて通れない課題です。とはいえ、マンション経営は常に満室を維持できるとは限りません。したがって、空室が生じることを前提とした上で、そのリスクを最小限に抑える工夫が求められます。

まず、賃貸ニーズに合った立地や物件選びは空室対策の基本になります。さらに、入居者のニーズに応える設備の導入も効果的です。例えば、宅配ボックスやモニター付きインターホンなどのセキュリティ設備、高速インターネット回線、省エネ設備などが挙げられます。また、不動産ポータルサイトに物件の様子がよくわかる高品質な写真を掲載すれば、入居希望者の関心を引くことができます。定期的な内装のリフォームや外観の美化も、物件の魅力を高める重要な要素です。

信頼できるパートナー選び

マンション経営を成功に導くには、信頼できるパートナーの存在が不可欠です。特に重要なのは、管理会社や不動産会社の選択です。これらの企業の実績や評判を十分に確認し、長期的に信頼関係を築けるパートナーを選ぶことが重要です。

マンション経営には専門的な知識やノウハウが必要な場面が多々あるため、経験豊富で信頼できる企業のサポートは非常に心強いものとなります。パートナー選びの際は、単に費用の安さだけでなく、提供されるサービスの質や範囲、緊急時の対応力なども重要な判断基準となります。

また、契約内容についても詳細に検討し、信頼できる取引を続けられるかどうかも確認しましょう。信頼できるパートナーネットワークを構築することで、マンション経営の安定性と成功率を大きく高められるのです。

マンション経営が失敗しやすくなる要因

成功への道のりには潜在的な落とし穴があります。以下の要因に注意しましょう。

経営のための準備が不足している

マンション経営の失敗の多くは、十分な準備なしに始めてしまうことに起因しています。まず、経営に関する知識の不足が大きな問題となります。不動産投資の基本的な仕組みや、税務、法律に関する知識がないまま経営を始めると、トラブルの予防や対処が難しくなります。もし、資金計画に不備があった場合、予期せぬ出費や収入の変動に対応できず、経営が行き詰まってしまうかもしれません。例えば、修繕費用や空室時の収入減少を見込んでいなかったり、ローンの返済計画が現実的でなかったりすると、資金繰りに窮する事態に陥る可能性があります。

したがって、マンション経営を成功させるためには、十分な知識を習得し、綿密な市場調査を行い、現実的な資金計画を立てるなど、入念な準備が不可欠です。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に準備を進めることが、失敗のリスクを大きく減らす近道となるでしょう。

長期的な運営を見越したシミュレーションができていない

マンション経営は長期的な視野での計画が求められる投資方法です。経営を始めてから利益が出るまでには一定の期間がかかるため、目先の利益ばかりを重視していると正しい判断ができなくなることがあります。例えば、初期の家賃収入だけを考えた高額な家賃設定は入居率の低下を招き、結果的に収益が減少してしまう可能性があります。

また、建物の経年劣化による修繕費用や、将来的な大規模修繕の必要性を考慮せずに計画を立てると、後々資金不足に陥る危険性があります。

マンション経営は長期的なシミュレーションができていないと、予期せぬ事態に対応しにくくなります。したがって、10年や20年先を見据えた綿密なシミュレーションを行い、リスクへの対策を事前に検討しておくことが、マンション経営の成功には不可欠です。

物件選びの判断を誤った

マンション経営において、物件選びは成功を左右する要素の一つです。しかし、この判断を誤ると、長期にわたって経営に悪影響を及ぼす可能性があります。例えば、一時的な需要に惑わされて、将来的に人口減少が予想される地域や、交通の利便性が低い場所に物件を購入してしまうと、長期的な空室リスクが高まります。

また、建物の品質や構造に問題がある物件を選んでしまうと、予想以上に修繕費がかさみ、収益性が大きく低下する可能性があります。さらに、周辺の競合物件の状況を十分に調査せずに購入すると、想定していた家賃設定ができず、収益計画が狂ってしまうことがあります。

物件の購入価格が適正かどうかの判断も重要です。市場価値を大きく超える価格で購入してしまうと、将来の売却時に損失を被る可能性があります。

管理業務を怠っている

マンションの管理業務を怠ると、さまざまな問題が発生し、経営の失敗につながる可能性があります。まず、建物のメンテナンスを怠ると、物件の魅力が低下し、入居率の低下や家賃の下落を招きます。例えば、定期的な清掃や修繕を行わないと、建物の外観が劣化し、入居希望者に悪印象を与えてしまいます。

また、設備の不具合を放置すると、入居者の不満が高まり、退去につながりやすくなります。さらに、入居者とのコミュニケーションを疎かにすると、トラブルの早期発見や解決が難しくなり、結果的に大きな問題に発展する恐れがあります。家賃の徴収管理も重要です。滞納への対応が遅れると、長期の未収金が発生し、キャッシュフローに深刻な影響を与える可能性があります。

管理業務の怠りは、短期的にはコスト削減につながるように見えても長期的には大きなリスクを抱える可能性が高くなると言えるでしょう。

マンション経営に向いている人

マンション経営は誰にでも適している投資方法ではありません。例えば、以下の特徴を持つ人であれば、スムーズにマンション経営に取り組めると考えられます。

広い土地を所有している人

広い土地を所有している人は、マンション経営を始める上で大きなアドバンテージがあります。土地を購入するための費用を抑えられたり、建物により多くの資金を投じることができたりするためです。これにより、高品質で魅力的なマンションを建築したり、より多くの戸数を確保したりすることが可能になります。

広い土地を持っていれば土地の取得にかかる費用が不要なため、土地の取得からマンション経営を始める人よりも、有利にマンション経営を進められる可能性があります。

資金力がある人

マンション経営には、土地の取得やマンションの建築・購入など、多額の資金が必要です。全てを自己資金で賄う必要はありませんが、ローンを組む際は返済能力が問われます。資金力が高いほど返済能力に優れていると見なされるため、多額の融資を受けやすく、大規模な経営が可能になります。

また、十分な資金力があれば、空室や修繕などの予期せぬトラブルにも余裕を持って対応できます。これにより、長期的な視点で安定した経営を行うことができるでしょう。

長期的な視点を持ち時間をかけて経営に取り組める人

マンション経営は、マンションの建築や所有がゴールではありません。また利益が出るようになるまでに時間がかかる場合が多く、長期的な視点で目標を持ち、じっくりと取り組む必要があります。そのため短期的な利益を求めるのではなく、5年、10年、あるいはそれ以上の長期的な視点で経営を考えられる人に向いています。

マンション経営を成功させるには、不動産市況の変動や社会経済の変化にも柔軟に対応し、継続的に物件の価値を維持・向上させる努力が求められます。加えてマンション経営は入居者の生活に関わる事業です。入居者の満足度を高めて長期的な入居を促進することが、安定した収入につながります。このような観点から、人とのコミュニケーシ

マンション経営を成功させるにはパートナー選びが大切

今回はマンション経営を成功させるためのポイントを中心に解説しました。マンション経営は土地や物件の所有者だけで行うものではありません。物件の建築や管理など、多くの企業と手を組んで進めることになります。

したがって、信頼できるパートナー選びが特に大切になってきます。専門知識を持つ管理会社や不動産会社と協力すれば、より安定した経営が可能になるはずです。
マンション経営は単なる投資手段ではなく、入居者の生活の場を提供する事業です。入居者の満足度向上を常に心がけて良い関係を築くことが、成功への近道となるでしょう。

新日本コンサルティングは、マンション経営に関する豊富な経験と専門知識を持ち、物件選びから運営管理まで、マンション経営に関する総合的なサポートを提供しています。マンション経営に興味のある方は、ぜひ気軽に資料請求やお問い合わせください。