自分が働かなくても得られる収入のことを、「不労所得」と呼びます。不労所得を得つつ、自分は好きなことに没頭するような生活に憧れている人もいるのではないでしょうか。不労所得を得る方法の一つに、マンション経営があります。マンション経営は定期的に収入を得られるほか、同時に資産形成もできる投資方法です。しかし、単に物件を購入すれば安定した収入が得られるわけではありません。
この記事では、マンション経営で不労所得を得るための仕組みやメリット、注意点などについて詳しく解説します。
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目次
マンション経営で不労所得を得られる仕組み
まずはどのようにしてマンション経営で不労所得を得るのか、その仕組みを見ていきましょう。
入居者から家賃収入を得られる
マンション経営は入居者にマンションの部屋を貸し出して家賃収入を得る投資方法です。入居者からは毎月の賃料を払ってもらい、それがオーナーの収入になります。毎月の家賃収入は、オーナーが直接労働をしなくても得られるため、まさに「不労所得」と呼ぶにふさわしいものです。
ただし、安定した家賃収入を得るためには、入居者募集や物件の維持管理など、さまざまな業務が必要となります。これらの業務をすべて自身で行うのは大変な労力を要しますが、そこで活用できるのが次に説明する管理委託の仕組みです。
マンションの管理業務を委託できる
マンション経営では物件の管理業務を行う必要があります。具体的には共用部の清掃や建物のメンテナンス、入居者募集などです。しかし、これらの業務をすべてオーナー自身が行うのは大きな負担がかかります。
そこで活用できるのが、管理会社への業務委託です。専門の不動産管理会社に一定の費用を支払うことで、大半の管理業務を任せることができます。管理会社に業務を委託すればオーナーは日々の管理に時間を割かれることなく、より効率的に経営できます。
管理会社への委託は費用がかかりますが、家賃収入から捻出することができます。そのため、大きな追加支出の負担を抑えた状態で、管理業務を任せられるのです。
入居者からの家賃収入と管理業務の委託という2つの要素が組み合わさることで、マンション経営は効率的な不労所得を生み出す投資手法となります。
マンション経営のメリット
マンション経営にはさまざまなメリットがあります。その中でも代表的なものを紹介します。
- 継続した収入を得られる可能性がある
- 生命保険の代わりになる
- 税金対策になる
- インフレに強い
- 資産形成ができる
継続した収入を得られる可能性がある
マンション経営のメリットは、継続的な収入を得られる可能性が高いことです。適切な物件選びと管理を行えば、入居者がいる限り毎月安定した家賃収入を得ることができます。この特性は、不動産投資の魅力の一つとして広く認識されています。
株式やFXなどと比較すると、マンション経営による収益は乱高下しにくい傾向にあります。経済状況の変動に影響を受けにくく、長期的な視点で安定した収入を期待できるのです。
ただし継続的な収入を得るためには、常に一定の入居率を維持する必要があります。入居者がいなくなると、家賃収入が得られなくなってしまうからです。一定の入居率を維持するためには、適切な物件選びはもちろん、入居者募集や物件の維持管理など、さまざまな要素に注意を払う必要があります。
生命保険の代わりになる
多くの場合、マンション購入時にはローンを組むことになりますが、その際に団体信用生命保険（団信）に加入します。この団体信用生命保険が生命保険の代わりを果たすのです。
団体信用生命保険は、万が一債務者が死亡または所定の高度障害状態になった場合に、残りのローンを保険金で返済するというものです。もしものときには、残された家族がマンションの経営を引き継げます。あるいは、マンションを売却してまとまった資金を得ることも可能です。
税金対策になる
マンション経営は、税金対策としても有効です。特に、固定資産税・都市計画税と相続税・贈与税の面で大きなメリットがあります。
固定資産税と都市計画税は、所有している不動産に対して課せられる税金です。上に何も建っていない更地も課税対象なので、土地を持っている人は定期的に一定の額を支払うことになります。
しかし、土地に賃貸用のマンションが建っている場合、住宅用地の特例措置が適用されます。この制度によって、住宅が建っている土地の固定資産税と都市計画税を少なくすることができるのです。
相続税や贈与税はどちらも財産を引き継ぐ際に課せられる税金ですが、現金と比べて土地や賃貸マンションのほうが相続税評価額は低くなる傾向にあります。つまり、同じ価値の資産であっても、現金で持っているよりもマンションの形で所有していたほうが、相続税を低く抑えられる可能性が高いのです。
インフレに強い
マンション経営の利点の一つに、インフレに強いという特徴があります。一般的に、マンションや土地などの不動産は、株式や為替などと比べて価値変動が緩やかな傾向にあります。
賃貸物件は人が生活をする上で必需品となる住居なので、特にインフレの影響を受けづらいと言われています。したがって、価値が大きく変動するリスクが少ないのです。
資産形成ができる
マンション経営の大きな特徴は、資産が実物として残る点です。入居者から家賃を得られるのに加えて、マンションそのものにも一定の価値があります。したがって、マンションを売却することでも利益が得られる可能性があるのです。
ただし、資産形成の観点からマンション経営を考える場合、長期的な視野を持つことが重要です。短期的な利益を追求するのではなく、10年、20年先を見据えた戦略が求められます。また、物件の価値を維持・向上させるための適切な管理や、必要に応じたリフォームなども考慮に入れる必要があります。
マンション経営で不労所得を狙う際の注意点
マンション経営で不労所得を得ようとしたとき、いくつか注意点が存在します。しかし、その大半は事前対策が可能なので、重要なポイントを押さえておきましょう。
いくつかのリスクが存在する
マンション経営には多くのメリットがありますが、同時にいくつかのリスクも存在します。これらのリスクを十分に理解し、適切に対策を講じることが、成功への近道となります。以下、主要なリスクについて解説します。
空室リスク
空室リスクは、入居者が見つからず、物件の空きが埋まらない状態が続くリスクのことです。空室が続くと、家賃収入が得られないだけでなく、固定資産税や管理費、ローンの返済などは空室の有無にかかわらず発生するため、キャッシュフローが悪化します。
空室リスクを軽減するためには、立地条件の良い物件を選ぶことや、適切な賃料設定、物件の魅力向上などの対策が必要です。また、信頼できる不動産管理会社と連携し、効果的な入居者募集を行うことも重要です。
災害リスク
地震や台風などの自然災害によって建物が損傷したり、最悪の場合倒壊したりするリスクも考慮する必要があります。災害による被害の復旧や修繕のための支出は多額になりやすいです。
このリスクは保険に加入することで対処します。火災保険や地震保険などを活用し、万が一の事態に備えましょう。また、耐震性能の高い物件を選ぶことも、災害リスクの軽減につながります。
建物の老朽化リスク
時間の経過とともに、建物は必ず老朽化していきます。老朽化に伴い、設備の故障や外観の劣化などが発生し、物件の魅力が低下する可能性があります。この状態を放置すると、入居率の低下や賃料の下落につながります。
老朽化リスクに対しては、計画的な修繕や適切なメンテナンスが重要です。計画的な修繕資金の積み立てや、日々の定期的なメンテナンスが、建物の価値を維持するポイントとなります。
家賃滞納リスク
入居者が家賃を滞納するリスクも考慮する必要があります。長期的な滞納は、マンション経営の収益性に大きな影響を与える可能性があります。
このリスクを軽減するためには、入居者の審査を慎重に行うことや、家賃保証会社を利用することが効果的です。
金利上昇リスク
マンション購入時に組んだローンの金利が上昇して返済額が増えるリスクもあります。これは変動金利型のローンを選択した場合に起こり得るリスクです。
このリスクに対しては、固定金利型のローンを選択するか、金利上昇を見込んだ資金計画を立てておくことが大切です。
不労所得が減少していく可能性がある
マンション経営による不労所得は、物件の経年劣化とともに減少していく可能性があることを認識しておきましょう。これは、築年数が経つごとに物件の価値が下落し、それに伴って賃料も低下する傾向があるためです。
例えば、新築時は周辺の物件と比較してやや高額な賃料で貸し出せていた物件も、10年、20年と経過するにつれて、競争力が低下し、賃料を下げざるを得なくなる可能性があります。
こうした問題に対処するためには、常に物件の価値を維持・向上させる努力が必要です。定期的なリフォームや設備の更新、適切なメンテナンスなどで、物件の魅力を保ち続けましょう。
また、不動産の買い替えという方法もあります。築年数が経った物件を売却し、新たに投資用マンションを購入することで、再び高い収入を確保する戦略です。ただし、この方法を採用する場合は、売却時の税金や新規購入時の諸費用なども考慮に入れる必要があります。
マンション経営で不労所得を得るためのポイント
成功するマンション経営の重要ポイントを押さえましょう。以下のようなポイントが大切になってきます。
- 事業計画をしっかりと立てる
- マンションの立地選びを重視する
- 繰り上げ返済をする
- 経費を正確に計上する
- 信頼できるパートナーを見つける
事業計画をしっかりと立てる
マンション経営で安定した不労所得を得るためには、綿密な事業計画が不可欠です。特に、先ほど説明したようなマンション経営で起こりやすいリスクに対応するためにも、しっかりとした計画を事前に立てておきましょう。
例えば、空室リスクに対しては、ある程度の空室率を加味した資金計画を立てておくことが大切です。また、建物の老朽化リスクに備えて、修繕にかかる費用を積み立てる計画も立てましょう。
このように、起こり得るリスクの対処法を事前に検討し、計画に組み込んでおけば、不測の事態にも対処しやすくなります。
マンションの立地選びを重視する
マンション経営において、物件の立地選びは重要なポイントです。立地条件の良いマンションを選ぶことで、入居者が集まりやすくなり、長期的な安定収入を得やすくなります。
具体的には駅から近い、スーパーマーケットや医療機関が近くにあるなど、入居者が生活しやすい場所が理想的です。
立地条件が良い物件は、築年数が経っても比較的価値が下がりにくい傾向にあります。そのため、長期的な視点で見た場合、立地の良い物件を選ぶことは、安定した不労所得を得るための重要な要素となります。
繰り上げ返済をする
マンション購入時にローンを組んだ場合、可能であれば無理のない範囲で繰り上げ返済を行うことをおすすめします。
繰り上げ返済をすると、利息軽減効果が得られます。繰り上げ返済によってローンの残高が減少するため、支払う利息の総額を抑えることができるのです。ただし、すべての資金を繰り上げ返済に回すのではなく、修繕費用や緊急時の資金など、ある程度の余裕資金は確保しておくことが大切です。
経費を正確に計上する
不労所得に対してかかる所得税は、所得が多いほど高くなる仕組みになっています。したがって、経費を適切に計上し、可能な範囲で課税対象となる所得を少なくすることが重要です。
マンション経営における経費には、ローンの利息、修繕費、管理費、保険料、減価償却費などがあります。これらの経費を収入から差し引くことで、課税対象となる所得が減り、結果として税負担を軽減できます。
ただし、経費として認められない費目を経費に含めたり、過度な計上をしたりすると脱税行為とみなされることもあります。確定申告の際には税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。
信頼できるパートナーを見つける
マンション経営を成功させるためには、信頼できるパートナー探しも大切です。特に、物件や入居者の管理などの業務を委託する不動産管理会社の選択が重要になります。
信頼できる管理会社を選べば、多くの業務を安心して任せることができ、オーナーの手間を減らせます。
加えて税理士や弁護士など、必要に応じて専門家のアドバイスを受けられる関係を構築しておくことも大切です。
購入するマンションは新築（築浅）と中古どちらが良いの？
マンション経営を始めるにあたり、多くの人が新築（築浅）と中古のどちらを選ぶか悩むかもしれません。結論から言えば、それぞれに異なったメリットがあり、一概にどちらが良いとは言えません。投資の目的や予算、リスク許容度などに応じて選択しましょう。
新築または築浅の物件は、一般的に入居者に選ばれやすい傾向があります。多くの入居者は「新しい物件に住みたい」というニーズを持っているため、新築物件は高い入居率を維持しやすいという利点があります。また、建物が新しいため、当面の間は大規模な修繕の心配が少ないというメリットもあります。
一方、中古物件は新築と比べて建物価格が安く、初期の購入費用を抑えられる点がメリットです。また、ある程度の期間が経過した中古物件は、賃料が安定している傾向があります。一般的に、新築から20年前後経過すると賃料が安定すると言われています。このタイミングを狙って購入すれば賃料を下げずに済む可能性が高いので、より安定した家賃収入を得やすくなるでしょう。
さらに、中古物件の大きな利点として、すでに建っている物件を実際に見てから購入できるという点が挙げられます。物件の状態や管理状態、周辺環境を直接確認できるのはメリットと言えます。
しかし、どちらを選ぶにしても、それぞれにデメリットは存在します。新築物件は、物件の取得価格が高めですし、中古物件は購入後にまとまった修繕費用がかさむ可能性があります。
新築と中古それぞれのメリット・デメリットを十分に考慮した上で、自身の投資目的や資金状況に合わせて選択することが重要です。
マンション経営で安定した不労所得を得るために
今回は、不労所得を得られる方法の一つであるマンション経営について解説しました。マンション経営は、入居者を確保して継続的に家賃収入を得ることさえできれば、長期的な資産形成や将来の人生設計に役立てられます。
しかし、重要なのは、マンション経営は決して「何もしなくても勝手に収入が入ってくる」というものではないということです。安定した収入を得続けるためには、入居者を集めて、なおかつ長く住んでもらうための適切な管理が必要になります。
そして、マンション経営にはある程度の専門知識が必要なのも事実です。経営を始める前は不動産投資の専門家や税理士などにアドバイスを求めると良いでしょう。
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