マンション経営の初期費用にはどのようなものがある？抑えるポイント

「マンション経営を始めるにはどのくらいの初期費用がかかる？」
「できるだけ初期費用を抑えてマンション経営を始めるにはどうすれば？」

上記のような疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか？

マンション経営は安定した収入源として人気がありますが、成功するには初期費用をしっかり管理することが欠かせません。不動産購入・建築の費用や不動産投資ローンの借入費用、登記費用など、さまざまな初期費用がかかるため、これらを具体的に知っておくことが求められます。

この記事では、マンション経営にかかる初期費用の詳細と、費用を抑えるためのポイント、不動産投資ローンを活用する際に押さえておくべき点について解説します。

マンション経営の初期費用

マンション経営の初期費用として準備しておくべき費用は以下の通りです。

マンション経営の初期費用	説明
マンション本体の費用	建物本体の代金や建築費用、設計料など
土地の費用	マンションが位置する、または建設予定地の土地代
各種保険料	火災保険、地震保険、施設賠償責任保険など
各種税金	不動産取得税や消費税など
借り入れにかかる費用	事務手数料や保証料など
登記費用	登録免許税や司法書士報酬、印紙代など
不動産会社に支払う費用	仲介手数料や入居者募集にかかる広告費用など

上記のように、マンション経営を始める際にはさまざまな費用がかかります。地域や規模等によってかかる金額は大きく変わるものの、どのくらいの費用が必要かを事前に把握し、適切な資金計画を立てることが重要です。

マンション経営の初期費用を抑えるポイント

マンション経営を始める際、初期費用を抑えることは非常に重要です。適切に費用をコントロールすることは、利益を最大化し、リスクを最小限に抑えるための基本です。

本項では、初期費用を抑えるための具体的な方法について以下4つを解説します。

自分で登記手続きを行う

自分自身で登記を行えば、司法書士に報酬を支払う必要がなくなるため、コスト削減を図ることができます。司法書士報酬としてかかるはずだった費用を、マンションや土地の取得費用など他の用途に充てることも可能になります。ただし、登記は専門的な知識が必要な作業であり、手続きの手間も少なくありません。特にマンション経営が初めての方には、書類の準備や手続きの進行が煩雑に感じられることでしょう。そのため、自分で登記を行うことにはコスト削減のメリットがある一方で、手続きの複雑さやミスのリスクも考慮に入れる必要があります。しっかりと準備し、誤りがないように進めることが重要です。

補助金を利用する

投資用マンションを建築する際に利用できる補助金制度は少ないものの、中古マンションではいくつかの補助金が利用可能です。特に省エネ設備の導入や物件の寿命を延ばすためのリフォームを行う際などには、補助金が役立つことが多いです。しかし、補助金の予算は決まっており、必ず利用できるわけではありません。したがって、利用を検討する際には早めに情報を集め、定められたスケジュールに沿って申請手続きを進めることが重要です。

シンプルな間取りの部屋を作る

新しくマンションを建築する場合には、間取りをシンプルにすることで建築費用を抑えられます。例えば、田の字型の間取りを採用することで、コストを抑制できる可能性があります。田の字型の間取りとは、漢字の「田」のように部屋が十字に仕切られている間取りです。このレイアウトは、無駄のない空間設計が可能であり、建築資材や工事費用の節約につながります。また、多くの人にとって利便性が高く、入居者にも好まれる間取りとなるため、結果的にマンション経営の成功にも貢献します。

ローンの借り入れを行う

マンション経営においては不動産を取得する際にローンを利用することができます。これにより、マンション取得のために用意する頭金を減らすことができます。ただし、フルローンが可能なケースはあるものの、返済負担が重くなるため、どのくらいの借り入れをするかは慎重に検討する必要があります。ローンを利用する際は金利が低い商品を選ぶと良いでしょう。金利が低いほど返済の負担を抑えられるため、経営を安定させるためにも適切なローン選びが重要です。

投資用マンションの購入にローンを利用する際のポイント

投資用マンションを購入する際にローンをうまく活用できれば、効率的に経営を始められます。

本項では、ローンを利用する際に知っておくべきポイントとして以下の3つを解説します。

頭金を用意する

マンション経営を始めるにあたって、一定の頭金の用意は非常に重要です。具体的には購入価格の1～3割程度の頭金を用意するのが一般的とされています。頭金を入れることで借入額を減らし、返済の負担を軽減するためです。また、購入価格に対する頭金の割合が多いほど、金利が下がるケースもあります。したがって、初期費用である頭金を適切に用意すれば、より有利な条件でローンを組め、長期的な経営の安定につながります。

フルローンのリスクを考慮する

自己資金がなくてもフルローンを利用してマンションを購入できる可能性があります。これは、特に自己資金を準備できないが、投資としてマンション経営を始めたいという方には魅力的に感じるかもしれません。しかし、フルローンを利用する際にはそのリスクを十分に考慮する必要があります。

フルローンを利用すると、当然ながら毎月の返済額が大きくなります。返済の負担が大きくなると、収益が予想通りに上がらなかった場合や予期せぬ出費が発生した際に、資金繰りが厳しくなるリスクがあります。空室が続いたり、賃料収入が減少したりした場合に返済が滞りやすくなるため、経営全体が苦しくなる可能性があるのです。

さらに、マンション経営の経験がない場合、フルローンでの融資を受けること自体が難しくなります。金融機関はリスクを極力避けたいと考え、投資者の信用力（返済能力を含む）や経験を重視します。したがって、実績のない投資者に対してはフルローンの審査が下りないことが一般的です。こうした背景からも、自己資金を適切に準備し、可能な限り借入額を減らすことが堅実な選択と言えるでしょう。

現実的な返済期間を設定する

ローンを利用して投資用マンションを購入する際、現実的な返済期間を設定することが重要です。返済期間によって月々の返済の負担や総返済額が大きく変わるからです。

まず、返済期間を短く設定すると、毎月の返済負担は高くなりますが、総返済額を抑えることができます。短期間で借入金を返済することになり、利息の支払いが少なく済むためです。ただし、毎月の返済が高額になるということは、キャッシュフローに余裕のある資金計画が求められます。

一方で、返済期間を長く設定すると、毎月の返済負担は軽くなりますが、総返済額は大きくなります。毎月の返済が少ないため、キャッシュフローが不安定な場合には助かりますが、長期間にわたる収支の管理が必要です。

したがって、ローンを利用する場合は収支計画を慎重に立て、どの程度の返済期間が現実的かを見極めた上で契約を結ぶことが肝心です。収支計画を踏まえて、無理のない範囲で返済を行える期間を設定し、健全なマンション経営を目指しましょう。

初期費用と併せて押さえたい経営するマンションの選び方

マンション経営を成功させるためには、初期費用だけでなく、選ぶ物件自体の質が重要です。以下に挙げる4つの観点を押さえることで、経営リスクを最小限に抑え、安定した収益を得やすくなります。

物件の立地

マンションの立地を選ぶ際には、交通アクセスや周辺環境が非常に大切です。マンションの価値や入居希望者の数は、これらの要素に大きく左右されます。

まず、駅やバス停から近い物件は、通勤や通学に便利であるため、賃貸需要が高い傾向にあります。特に都市部では、最寄り駅から徒歩10分以内の距離にある物件が人気です。賃貸物件への入居を希望する方の多くは生活の利便性を重視するため、交通の便が良い物件を好むのです。

次に、商業施設やスーパー、コンビニエンスストアが近隣にあると、日常生活が便利になります。また、保育施設や病院、公共施設がある地域も、ファミリー層にとって魅力的です。公園や緑地が近い物件は、子供がいる家庭やペットを飼っている人々にとって特に好まれます。

総じて、生活に不便を感じない物件は賃貸ニーズが高まる傾向にあるため、物件選定の際にはこれらの条件を重視することが肝要です。交通アクセスと周辺環境を調査し、好立地であると判断できる物件を選ぶことが、成功するマンション経営の第一歩となります。

間取りのタイプ

マンションの間取りタイプには、大きく分けて単身者向けとファミリー向けの2種類があります。

単身者向けは、例えばワンルームや1Kといったコンパクトな間取りが特徴です。このタイプの物件は入居者の入れ替わりが起こりやすいものの、学生や若手の社会人など幅広い入居者層からの安定した需要が見込めます。

一方、ファミリー向けの物件は広めの間取りで、複数人の家族構成に対応した2LDKや3LDKが典型例です。このタイプの物件は、一度入居が決まると長期的に居住する傾向が強く、安定した収入を期待できます。ただし、空室になると次の入居者が見つかるまでの期間が長くなる可能性があります。ファミリー層は子育てのしやすさ等の理由から生活の安定を求め、頻繁に引っ越しをしないためです。

物件を選ぶ際は、単身者向けとファミリー向けのどちらのタイプが自身の経営スタイルに合うかをしっかりと検討することが重要です。

築年数

新築や築浅のマンションは、初期費用が比較的高くなる傾向があります。物件の価値が高いために販売価格が高く設定されていることが主な理由です。しかし、このような新築、築浅のマンションには、経営を始めた当初の維持費を抑えられるというメリットも存在します。設備が新しいため、不具合や故障が起こりにくく、メンテナンスコストが低く抑えられるためです。

一方で、築年数が経過した中古マンションは相対的に価格が安いことから、初期費用を抑えて経営を始められるというメリットがあります。しかし、中古マンションは新築、築浅の物件とは異なり、購入後にリフォームが必要になるケースも見受けられます。そのため、物件の状態について事前に十分な調査と評価が必要です。

中古物件の購入を検討する際には、外観や内装だけでなく、配管や電気系統、エアコンなどの設備の状態もしっかり確認するようにしましょう。不具合がないか、将来的に大規模な修繕が必要になる可能性がないかを見極めることが、経営リスクを軽減するためのポイントです。

所有戸数

マンション経営を始める際には、どの程度の戸数の物件を取得するかも重要な観点です。選択肢としては、大きく分けて「区分所有」と「一棟所有」の2種類が存在します。

区分所有とは、マンションを部屋単位で所有する方法です。例えば、マンションの特定の1室を所有する形になります。この方法は、初期費用を抑えやすいというメリットがあります。しかし、所有する部屋に入居者がいなければ収入を得られないという注意点もあります。

一方、一棟所有はマンション一棟をまるごと所有する方法です。一棟すべてを購入するため初期費用が多くかかりますが、その分リターンも大きくなる可能性があります。賃貸収入が複数の部屋から得られるため、安定した収益が期待できます。

所有戸数の選択は、投資計画や目標に応じて慎重に検討することが重要です。それぞれのメリットとデメリットを理解しつつ、自身の資金状況やリスクの許容度に合わせて適切な選択を心掛けましょう。

マンション経営を始める際のポイント

マンション経営を成功させるためには、初期費用や物件の選び方以外にもいくつかのポイントを押さえる必要があります。

これから挙げるポイントを理解し、実行に移すことで、安定した経営の実現を目指しましょう。

キャッシュフローの計画を立てる

資金の不足を防ぎ、安定した利益を出す経営を行うためには、キャッシュフローの計画を立てることが極めて重要です。マンション経営においては、さまざまなランニングコストが発生します。例えば、ローンの返済や修繕費、固定資産税、不動産会社に管理を委託する際の管理委託費などが挙げられます。毎月入ってくる賃料とは別に、これらの費用を事前に想定し、計画に組み込むことで、経営の安定性を保ちやすくなるでしょう。

出口戦略を想定しておく

出口戦略を想定しておくことは、長期的にマンション経営を持続させるために欠かせないポイントです。その一つとして、物件の売却タイミングについて考えてみましょう。

例えば、減価償却が終わるタイミングでマンションを売却するのは、出口戦略上よくあることです。減価償却とは、建物の価値が時間とともに減少することを考慮して、毎年一定の金額を経費として計上する会計処理です。減価償却が終わる時点で売却することで、投資のリターンを最大化する戦略が取れます。なぜなら、減価償却が完了すると、経費として計上できる金額が減るため、税制上のメリットが少なくなるからです。したがって減価償却が終わったタイミングで売却を行い、償却期間が残っている物件を新たに所有することで、繰り返し減価償却の恩恵を得つつマンション経営を継続できます。

このように、マンション経営を始める段階から出口戦略を具体的に考慮しておくことで、長期的な視点でのリスク管理と投資効果を高められるのです。

不動産会社に相談する

マンション経営を始める際には、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。不動産会社は、物件選びや資金繰りなど多岐にわたる相談に応じてくれるため、良きパートナーとしての役割を果たします。

不動産会社は市場の動向や地域ごとの特性に詳しいため、自分一人では見逃しがちなポイントを教えてくれることが多いです。例えば、将来的に価値が上がりやすい地域や、安定した賃貸需要が見込まれるエリアなど、専門家ならではの視点でアドバイスを受けられるでしょう。

資金繰りに関しても、不動産会社に相談することで有利な条件でのローン利用や補助金制度の活用方法などの情報を得られる可能性があります。これは、マンション経営を計画的に進める上で非常に重要です。

さらに、不動産会社によっては物件の管理を委託することができる点も魅力です。マンション経営は日常的な管理が必要ですが、信頼できる不動産会社に管理を委託することで、手間のかかる業務から解放され、経営面に専念することができます。

このように、信頼できる不動産会社を見つけることが、効率的なマンション経営を実現する近道となります。

マンション経営の悩みに関するご相談は新日本コンサルティングまで！

マンション経営を成功させるためには、必要になる初期費用を理解し、余裕のある資金計画を立てることが不可欠です。しかし、マンション経営をこれから始める方にとっては、どの程度の初期費用がかかるかを正確に見積もることは難しいかもしれません。初期費用の見積もりが甘いと、マンション取得に想定以上の費用がかかり、ランニングコストの捻出が難しくなる可能性があります。そうした事態を防ぐためにも、自身での情報収集と並行して、不動産会社に相談してみることをおすすめします。

新日本コンサルティングでは、不動産投資の相談から賃貸管理、リフォーム工事まで、マンション経営の困りごとに幅広く対応しています。マンション経営に興味のある方は、ぜひ以下から気軽に資料請求やお問い合わせください。