アパート経営を土地ありの状態で始めるメリットとデメリット

「アパート経営を土地ありの状態で始めるメリットは？」
「土地ありの状態でアパート経営を始めるとき、資金はいくら必要？」

上記のような疑問を抱える方もいるのではないでしょうか？

土地ありの状態でアパート経営を始めれば、土地を買う必要がなく、その分借入額も少なく済みます。

しかし、土地の広さや立地などを選べないといった側面もあります。

まずは土地ありの状態でアパート経営を始めるとどんなメリット・デメリットがあるのかを把握する必要があるでしょう。

本記事では、アパート経営を土地ありの状態で始めるメリットとデメリットを徹底解説します。

うまく土地活用し、アパート経営やマンション経営を始めたいといったサラリーマンの方は、ぜひ参考にしてください。

アパート経営を土地ありの状態で始めるメリット

アパート経営を土地ありの状態で始めるメリットは、主に以下の通りです。

あらかじめメリットを把握することで、より土地ありの状態で始める魅力について知れるでしょう。

詳しく解説します。

土地の購入費用が必要ない

土地ありの状態でアパート経営を行う場合、土地の購入費用は不要です。

土地の広さや形によって費用は異なりますが、一般的に土地の購入費用は莫大な金額がかかります。

土地ありの状態であれば、購入時に土地がついているので、土地購入する必要はなく、建物に対する投資額のみで済みます。

土地の購入資金がなく、経済的な負担を少なくしながらアパート経営が始められるため、資金の効率的な運用と収益性向上に寄与できるでしょう。

アパートに資金をかけて建物の質を上げられる

土地を持ってアパート経営を始めることは、アパートの質を向上させるために資金を効果的に投入できる利点があります。

理由は、土地代の分を建物の建築費用に回せるからです。

例えば、設備に費用をかけられ魅力的な物件に仕上げられたり、外観をきれいにしたりできます。

周辺の物件と差別化が図れるような施策を打てるようになるため、資産価値の向上が見込めるでしょう。

結果的に、入居者を増やすきっかけとなり、安定した不動産所得を手に入れることにつながるのです。

融資を受けやすい

土地を所有してアパート経営を始めることは、融資を受ける際に有利な要因となり、経営の安定性を高めるメリットがあります。

土地にかかる費用がない分、金融機関から資金を借り入れる場合に、借入総額を抑えられますし、住宅ローン審査にも通りやすくなります。

借り入れる必要があるのは建物の費用分であるため、土地を担保にローンを組めるのです。

融資を受けることができれば、アパートの建設や改修、運営に必要な資金も調達でき、効率よく不動産所得を得られる施策が打てるようになります。

また、入居者から家賃が入ると、借入金の返済もスムーズにできるようになり、経営の安定性が確保できるでしょう。

アパート経営を土地ありの状態で始めるデメリット

一方、アパート経営を土地ありの状態で始めるデメリットは主に以下の通りです。

メリットだけでなく、デメリットについても知っておくことで、土地ありの状態で不動産投資を行うことが自分にあってるかどうかを見極めやすくなるでしょう。

それでは、順番に解説します。

立地を選べない

土地を所有してアパート経営を始める場合、立地を自由に選べません。

アパート経営の成否は立地条件に左右されやすいため、仮に賃貸アパートに不向きな場所にある場合、空室リスクが大きくなります。

空室率が高くなると、長期的な家賃収入が見込めず、利益どころか赤字経営となってしまうでしょう。

ただし、賃貸需要のあるエリアの場合は、その土地は売れるため、立地の良い場所に買い替えてアパート経営を行うことも可能です。

土地を持っていなければ、売る土地すらないため、買い替えてアパート経営ができません。

そのため、立地のよくない土地を持っていても土地を持っていない人と比較するとアパート経営は有利に働くでしょう。

土地の形や広さを選べない

土地を所有してアパート経営を始める際、土地の形や広さを選ぶ自由が制約されているため、土地の形や広さは自分で選べません。

アパートを建築するための十分な広さがない場合、所有する土地でのアパート経営ができないケースもあります。

仮に土地が狭いのにもかかわらず無理矢理経営した場合、入居者の快適さを損ない、空室リスクが高まってしまうでしょう。

そのような場合、一戸建ての賃貸経営への切り替えも考慮に入れる必要があるのです。

以下の記事ではアパート経営のメリット・デメリットについてをまとめているので、併せてご覧ください。

土地ありの人がアパート経営を始めるときに必要になる資金

土地ありの人がアパート経営を始める場合、当然ながらまとまった資金が必要です。

本項では、以下2つの項目を深掘りして解説します。

詳しく解説します。

アパート経営を始めるときに必要な資金

アパート経営を始める際は、主に以下2つの資金が必要です。

これらの資金は、アパート経営を始めるには欠かせないものであり、収支計画をしっかりと建てる必要があります。

詳しく解説します。

アパート建築費用

アパート経営を始める際に必要な資金には、アパートの建築費用が含まれます。

この費用は初期費用となり、新築アパートを建設する場合に発生する、非常に重要な要素です。

建物の構造や部屋数などによって費用が異なる仕組みとなっております。

例えば、木造は鉄筋コンクリート造よりも費用を抑えられる傾向があり、基本的にローンを利用することが多いです。

フルローンを組める場合には手持ちのキャッシュが増えるなどの観点からフルローンを推奨しますが、銀行から自己資金が求められるケースもあるので、その場合には頭金を用意する必要があります。

用意する自己資金は物件価格の1〜2割程度が相場です。

諸経費

アパート経営を始める際に必要な資金には、諸費用が含まれます。

ここでいう諸費用とは、アパート本体の建築費以外の費用のことを指し、主に以下のような費用です。

アパートの建築費用の5％程度が目安と言われています。

これらの費用は、アパート建設や運営に関連するあらゆる段階で発生し、予期せぬ出費に対処するために資金を備える必要があります。

適切に計画し、予算化することが、アパート経営の成功に向けた重要なステップと言えるでしょう。

アパート経営を始めるための初期費用については以下で解説していますので、併せてご覧ください。

土地あり・資金なしでアパート経営を始める方法

一方、土地ありだけど資金がない場合にアパート経営をする方法は、主に以下の通りです。

詳しく解説します。

建設するアパートの規模を小さくする

土地を所有しているが資金が限られている場合、建設するアパートの規模を小さくすることです。用意できる資金の範囲でアパートを建設することで、なるべく費用を抑えられます。

具体的にいうと、部屋数や間取りを減らし建築費を抑えることです。

小規模のアパートを建てれば、土地の有効活用が可能であり、資金不足のままでも始められます。

また、小さなアパートは、入居者の需要に合わせて段階的に拡大することも可能です。

土地を所有していても資金が限られている場合、まずは予算の範囲内でアパートを建設することを検討しましょう。

土地の一部を売却して資金を作る

土地の一部を売却して資金を調達することも、資金がない人におすすめな経営手段です。

アパートを建設するためには資金が必要ですが、土地を所有している場合、その土地を一部売却することで資金を調達できます。

土地の一部を売却することで、不足している資金を確保し、アパート経営を始める障害を克服できるようになります。

建築資金を手に入れることで、効率よくアパート経営ができるようになるでしょう。

アパート経営に必要な資金を貯める

資金が足りないのであれば、必要な資金を貯めることが重要です。アパート経営には建設や運営に関する資金が不可欠です。

例えば、土地をコインパーキングにして駐車場経営を行い資金を作ります。

資金調達をコツコツ行い、積み立てた資金が一定の金額に達したら、アパート経営を始められるでしょう。

仮に資金を調達しないままアパート経営を始めると、大規模修繕費や設備費など、思わぬところにお金が発生し、赤字経営のリスクが生じる可能性が高まります。

少しでも経営難のリスクを軽減させるためにも、資金が貯まってからアパート経営を始めることが必要といえるでしょう。

【土地ありの人向け】アパート経営を始める基本の流れ

アパート経営を始める流れは、主に以下の通りです。

詳しく解説します。

1.建築会社に相談する

まずは建築会社に相談することが大切です。

建築会社は専門知識を持ち、計画の立案から実行までのステップで貴重なサポートを提供します。

具体的には、相談する際、建築費用を把握するため、建築会社に見積もりを依頼する必要があります。

複数社から見積もりをとり、説明を受けて信頼できると思った施工会社を選択しましょう。

施工会社によって建築する建物の質が異なるため、選ぶ際は費用はもちろん、実績や品質、サポート面なども考慮してください。

なお、アパート経営の専門家の知見を借りることができる不動産会社（不動産管理会社）へ相談するという手もあります。

2.施工会社と契約して建築する

次に、施工会社と契約して着工に入ります。

建物の建設を行う際には施工会社との契約が必要です。

工事の費用や期間など条件を決めて契約し、契約内容に従ってアパートを建築します。

なお、工事が進んでいくにあたり、疑問点や気になる点などがあれば業者に確認したり相談したりするようにしましょう。

3.建物の引き渡しを受けてアパート経営を始める

工事が完了したら、建物の引き渡しを受けてアパート経営を始めます。

建物の引き渡しは、建設プロジェクトの最終段階であり、完成したアパートを所有者に引き渡す過程です。

この段階で建物の状態や品質が確認され、所有者がアパート経営を始める前に必要な準備が行われます。

引き渡しを受けることで、アパート経営を開始し、入居者を受け入れるための準備を整えられるでしょう。

なお、管理業務については管理会社に委託しても問題ありません。

土地ありの人が注意したいアパート経営のポイント

最後に、土地ありの人が注意したいアパート経営のポイントを3つご紹介します。

事前に注意点を理解しておくことで、効率よくアパート経営を進められるでしょう。

詳しく解説します。

建築条件を事前に把握する

土地を所有している人がアパート経営を考える際、建築条件を事前に把握することが必要となります。

理由は、地域によっては建築基準法上の制限を受けるからです。建築基準法上で建物を建てたり利用したりする際に、最低限守らなければいけないルールとなります。

建築面積や土地面積などに制限があるため、まずは所有している土地には、「アパートを建設できるのか」の確認が必要です。

もし建設できるのであれば、どのくらいの大きさ・広さ・高さであれば大丈夫なのかなどを把握する必要があります。

建築条件を事前に把握し、問題なくアパート経営ができるように備えましょう。

賃貸のニーズを把握する

アパート経営はもちろん、賃貸経営で不動産投資を行うのであれば、賃貸のニーズを把握することは極めて重要です。

ニーズがない場所で賃貸物件に入居者募集をしても、入居者は見込めません。

入居者がいなければ、継続的に家賃収入を発生させられず、赤字経営に陥るリスクがあります。

そのような状態に陥らないためにも、所有する土地のエリアの賃貸ニーズがどのくらいあるか調べることが重要です。

事業計画を立てる

アパート経営を始めるのであれば、将来を見据えて事業計画はしっかりと立てましょう。

アパート経営は立派なビジネスであり、計画的なアプローチが必要です。

事業計画は、アパートの建設、運営、収益化に関する詳細な計画を含みます。この計画には予算の設定、入居者のターゲット設定、賃料の設定、マーケティング戦略などが含まれます。

例えば、経営を始める前に収益のシミュレーションを行い、新築時や修繕が必要になる10年後、20年後などの収益予想を計算しておくといった感じです。

事前に事業プランを立てることで、成功への道を見失わず、失敗を防げるでしょう。

以下の記事ではアパート経営によくある失敗例を紹介していますので、併せてご覧ください。

アパート経営に関するご相談は新日本コンサルティングまで！

本記事では、アパート経営を土地ありの状態で始めるメリットとデメリットを中心に解説しました。

土地ありの状態でアパート経営を始めると、土地なし状態と比較してコストが抑えられ、融資も受けやすくなるなど、さまざまなメリットが期待できます。

まずは最適な経営方法を確立し、しっかりと手元に予算を確保した上で土地あり状態でアパート経営を始めてみましょう。

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