マンション経営を成功させるには？メリット・デメリット、成功のコツ

「マンション経営に興味はあるけれど何から始めれば良い？」
「マンション経営にはどのようなメリット・デメリットがある？」

上記のような疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか？

マンション経営は、成功すれば安定した収入源を長期にわたって確保できる魅力的な投資方法です。しかし、成功するためには深い知識と適切な戦略が必要です。
本記事では、マンション経営の基礎知識から、メリット・デメリット、成功のコツまで詳しく解説します。

マンション経営に関する基礎知識

マンション経営とは、マンションを購入または建築し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資の一形態です。ここでは、マンション経営に関する基礎的な情報を広く解説します。

マンション経営の種類

マンション経営の手法には主に2つの種類があります。それぞれのメリットとデメリットを理解し、自身の目的や状況に合った方法を選択することが重要です。

	区分マンション経営	一棟マンション経営
主なメリット	初期費用を抑えられる	収益が安定しやすい
デメリット	空室があると収入が0になるリスクがある	多額の負債を抱えるリスクがある

区分マンション経営

区分マンション経営は、1部屋単位で購入して運用するマンション経営です。初期費用を抑えられるため、比較的少ない資金で始められるのが特徴です。しかし、空室が発生すると収入が得られない期間が生まれるリスクがあります。

一棟マンション経営

一棟マンション経営は、マンションを一棟購入または建築して運用する方法です。多くの戸数を確保できるため、まとまった収入を継続的に得られる可能性が高くなります。ただし、初期費用が高額になり、維持管理費もかさみやすいため、十分な資金力が必要です。

マンション経営を開始するまでの流れ

マンション経営を始めるには、以下のステップを踏む必要があります。

Step1．情報を収集する

まずは、マンション経営に関する情報を幅広く収集しましょう。書籍やセミナーなどを活用し、基本的な知識を身に付けます。情報収集の際は、不動産会社や経営コンサルタント、税理士などの専門家に相談するのも効果的です。実際にマンション経営を行っているオーナーの話を聞けば、現場の生の声を知ることができます。またこのタイミングで購入・建築したいマンションの候補やイメージを固めておきましょう。

Step2．事業計画を策定する

収集した情報をもとに、具体的な事業計画を立てます。投資金額、予想収益、返済計画などを詳細に検討し、実現可能性の高い計画を作成します。融資を利用する場合は、金融機関から事業計画書の提出を求められるため、前もって用意しておきましょう。

Step3．資金を調達する

マンション経営を始めるために必要な資金を調達します。自己資金だけでなく、銀行融資やノンバンクからの借り入れなど、複数の選択肢を検討します。金利や返済条件を比較し、自身に合った資金調達の方法を選びましょう。

Step4．マンションを購入・建築する

資金が調達できたら実際にマンションを購入したり、建築したりします。立地や物件の状態、将来性などを十分に吟味し、慎重に選定しましょう。建築する場合は、信頼できる建築会社を選び、設計から施工まで細かく確認します。

Step5．入居者を募集して入居審査を行う

物件が用意できたら、入居者の募集を開始します。不動産会社を通じて募集したり、自ら広告を出したりするなどの方法があります。応募者に対しては、適切な入居審査を行い、安定した家賃収入が見込める入居者を選定しましょう。

Step6．入居者と賃貸借契約を結んで部屋を引き渡す

入居者が決まったら、賃貸借契約を締結します。契約内容を双方で確認し、トラブルの種を残さないようにしましょう。部屋の引き渡し時には、設備の使用方法や注意事項を丁寧に説明します。

Step7．マンションを管理する

マンション経営の開始後は、定期的な点検や修繕、家賃の回収など、継続的な管理が必要です。入居者とのコミュニケーションを大切にし、長期的な入居を促進しましょう。マンションの管理は自主管理に加えて、管理会社へ委託することもできます。自身の状況や経営方針に合わせて選択すると良いでしょう。

マンション経営にかかる費用

マンション経営では、初期費用とランニングコストの両方を考慮する必要があります。

主な初期費用には、土地取得費、マンション購入・建築費、諸費用（仲介手数料、登記費用、ローン費用等）があります。また、主なランニングコストとして、ローン返済費、管理費・修繕積立金、火災・地震保険料、各種税金（固定資産税、都市計画税等）が挙げられます。

計画時にはこれらの費用を適切に見積もり、長期的な収支計画を立てることが重要です。

自己資金はどのくらい用意するべきか

マンション経営では、多くの場合、不動産投資ローンを利用します。これにより、自己資金が少なくても収益性が高い物件の購入や建築が可能です。

一方で、全く自己資金がない状態でマンションを購入・建築することは難しく、一般的に物件取得価格のおよそ10～30％の自己資金を用意するのが望ましいとされています。これらの自己資金を頭金として用意することにより、ローンの元本が減少し金利負担も減るため、月々の返済額が低く抑えられます。また、返済能力が評価され銀行や金融機関からの信頼向上にもつながります。

その他、物件購入のための資金以外にも、運転資金や万一のときの資金として、ある程度の現金を手元に残しておく必要があります。具体的には、半年から1年分の支出に相当する額を余裕資金として確保しておきましょう。

マンション経営に向いている人

マンション経営は誰にでも適している投資方法ではありません。例えば、以下の特徴を持つ人であれば、スムーズにマンション経営に取り組めると考えられます。

広い土地を所有している人

広い土地を所有している人は、マンション経営を始める上で大きなアドバンテージがあります。土地を購入するための費用を抑えられたり、建物により多くの資金を投じることができたりするためです。これにより、高品質で魅力的なマンションを建築したり、より多くの戸数を確保したりすることが可能になります。

広い土地を持っていれば土地の取得にかかる費用が不要なため、土地の取得からマンション経営を始める人よりも、有利にマンション経営を進められる可能性があります。

資金力がある人

マンション経営には、土地の取得やマンションの建築・購入など、多額の資金が必要です。全てを自己資金で賄う必要はありませんが、ローンを組む際は返済能力が問われます。資金力が高いほど返済能力に優れていると見なされるため、多額の融資を受けやすく、大規模な経営が可能になります。

また、十分な資金力があれば、空室や修繕などの予期せぬトラブルにも余裕を持って対応できます。これにより、長期的な視点で安定した経営を行うことができるでしょう。

長期的な視点を持ち時間をかけて経営に取り組める人

マンション経営は、マンションの建築や所有がゴールではありません。また利益が出るようになるまでに時間がかかる場合が多く、長期的な視点で目標を持ち、じっくりと取り組む必要があります。そのため短期的な利益を求めるのではなく、5年、10年、あるいはそれ以上の長期的な視点で経営を考えられる人に向いています。

マンション経営を成功させるには、不動産市況の変動や社会経済の変化にも柔軟に対応し、継続的に物件の価値を維持・向上させる努力が求められます。加えてマンション経営は入居者の生活に関わる事業です。入居者の満足度を高めて長期的な入居を促進することが、安定した収入につながります。このような観点から、人とのコミュニケーションを大切にし、サービス精神を持って経営に取り組める人に適していると言えるでしょう。

マンション経営を行うメリット

マンション経営には様々なメリットがあります。代表的な以下4つのメリットを解説します。

長期的に安定した収入源を確保できる

マンション経営のメリットは、成功すれば長期的に安定した収入源を確保できることです。入居者からの家賃が毎月の収入となり、入居者がいる限り継続的に収入を得られます。ただし、安定した収入を得るためには、入居率を高く保つ努力が求められます。適切な建物の管理と入居者満足度の向上に努めることが重要です。

ローンの借入期間を長く設定できる

木造や軽量鉄骨造で作られることの多い戸建てやアパートなどの建築物に比べて、マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造（S造）などの頑丈な材料が用いられることが多いです。よって、マンションは耐用年数が長い傾向があり、ローンの借入期間を長く設定できる場合が多いです。借入期間を長くすることで、月々の返済負担が軽減され、キャッシュフローが安定しやすくなるというメリットが得られます。

インフレの影響を受けにくい資産を持てる

インフレの影響を受けにくい実物資産を持つことができる点もマンション経営のメリットです。ローン完済後は、マンションが自身の資産となり、長期的な資産価値の維持が期待できます。マンションの資産価値が暴落しにくい理由として、以下の点が挙げられます。

特に都心部や人気エリアのマンションは、長期的に見て資産価値が維持されやすい傾向にあります。そのため、マンション経営は将来の資産形成や相続対策としても有効な選択肢となります。

税金対策としての効果が期待できる

マンション経営は、様々な税金対策としての効果が期待できます。節税につながる理由は以下の通りです。

1. 所得税・住民税の軽減

マンション経営による不動産所得は、必要経費を差し引いた後の金額に課税されます。減価償却費や修繕費、ローン金利などを経費として計上できるため、課税所得を抑えることができます。また不動産所得が赤字になった場合は、損益通算により給与所得などの所得と相殺することも可能です。
参考：「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」（国税庁）

2. 固定資産税の軽減

更地を所有していた場合、賃貸用のマンションを建築することで、固定資産税の軽減措置が適用されます。マンションを建築したことで小規模住宅用地に該当する場合、200㎡×住戸数の面積の課税標準額が1/6に軽減されます。
参考：「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」（東京都主税局）

3. 相続税の軽減

マンション経営を行っている場合、相続対象のマンションの相続税評価額が低く抑えられる可能性があります。賃貸中の不動産は、自用の居住用不動産と比べて相続税評価額が低くなる傾向があり、結果的にマンションを引き継いだ家族が支払う相続税が軽減される効果を得られます。
参考：「No.4614 貸家建付地の評価」（国税庁）

これらの税制メリットを最大限に活用するためには、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。税制は変更される可能性があるため、最新の情報を常に確認しましょう。

マンション経営を行うデメリット

マンション経営には多くのメリットがあるものの、同時にデメリットも存在します。ここでは、代表的な以下2つのデメリットを解説します。

マンション経営にはリスクが伴う

マンション経営を行うにあたり、押さえておくべきリスクがあります。

ローンが返済できなくなるリスク

空室の状態が続いて収入が落ち込んだり、突発的に多額の支出が発生したりすると、ローンの返済ができなくなるおそれがあります。特に、家賃収入のほとんどをローン返済に充てているケースでは、わずかな空室期間でも資金繰りが厳しくなる可能性があるため注意が必要です。最悪の場合、ローンを返済しきれずに自己破産に陥ることもあり得ます。

また、変動金利型のローンを利用している場合、金利上昇により返済額が増えるリスクもあります。急激な金利上昇は、収支計画を大きく狂わせる可能性があるため、市場の動向には注意が必要です。

共用部などの修繕リスク

マンションの経年劣化に伴い、共用部分の修繕や設備の入れ替えが必要になるケースが考えられます。特に大規模修繕は多額の費用がかかるため、修繕積立金の見積もりが甘い場合は追加の負担が必要になることもあるでしょう。また、予期せぬトラブルや緊急の修繕が発生した場合に、想定外の出費を強いられる可能性もあります。

自然災害リスク

地震や火災、台風などの自然災害により、マンションが損傷を受けるリスクがあります。被害の程度によっては、高額な修繕費用が発生したり、建物が使用不能になったりする可能性もあります。地震保険などに加入すれば一定のリスクヘッジは可能ですが、全ての損害をカバーすることは難しいでしょう。

法規制の変更リスク

将来的に建築基準法や消防法などの法規制が変更され、既存のマンションが新しい基準に適合しなくなるおそれがあります。この場合、追加の設備投資や改修工事が必要になることがあります。

マンションの運用に手間がかかる

マンションを適切に維持・管理するには、多くの業務が発生します。主な業務は以下の通りです。

自身で管理をする場合は、これらの業務にかなりの時間と労力を費やすことになります。また、法律や税務に関して継続的な学習も必要です。これらの業務を適切に遂行できない場合、入居者の満足度低下や物件の価値下落につながる可能性があります。

管理会社に業務を委託することで手間を軽減できますが、その分コストがかかります。委託する場合でも、オーナーとしての最終的な責任は残るため、ある程度の関与は必要になるでしょう。

これらのデメリットを十分に理解し、リスク管理と効率的な運営方法を検討した上で、マンション経営を始めることが重要です。

経営するマンションの選び方

マンション経営の成功は、適切な物件選びから始まります。経営するマンションを選ぶ際の重要なポイントを解説します。

高い利回りが見込める物件を選ぶ

利回りとは、投資に対するリターンを指します。マンション経営においては、主に以下2つの利回りが重要になります。

表面利回り	年間家賃収入÷物件価格×100(％)
実質利回り	(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+取得時の諸経費)×100(％)

表面利回りは、物件の収益性を簡易的に判断するための指標です。一般的に、表面利回りが5％以上あれば投資の検討に値すると言われています。ただし、表面利回りだけでは実際の収益性を正確に把握することはできません。

実質利回りは、取得や運営にかかった諸経費を考慮した実際の収益性を示す指標です。実質利回りが高い物件を選ぶことで、より安定した収益を見込めます。一般的には、実質利回りは3%以上が望ましいとされています。

ただし、利回りだけでなく、物件の品質や将来性も考慮することが重要です。極端に高い利回りを謳う物件は、何らかの問題を抱えている可能性もあるため、慎重に検討する必要があります。

●ニーズの高いエリアの物件を選ぶ

入居率を高く保ち、安定した収入を得るためには、高いニーズが見込める立地の物件を選ぶことが重要です。以下のような特徴を持つエリアの物件を選ぶように心がけましょう。

1. 交通アクセスの良さ

・駅やバス停から徒歩圏内

・主要駅や都心部へのアクセスが容易

・複数の交通手段が利用可能

2. 生活利便性の高さ

・スーパーやコンビニが近隣にある

・医療機関や公共施設が充実している

・飲食店が豊富

3. 教育環境の充実

・学校や塾が近くにある

・図書館などの文化施設が充実している

4. 将来性のある地域

・再開発計画がある

・人口増加が予想されている

・企業の進出や新しい施設の建設が予定されている

5. 治安の良さ

・犯罪発生率が低い

・街灯が多く、夜間も明るい

これらの条件に該当するエリアの物件は、空室期間を短くし、安定的に入居者のいる状態を保ちやすくなります。また、将来的な資産価値の維持・上昇も期待できるでしょう。ただし、人気エリアの物件は取得コストが高くなる傾向があります。初期投資額と予想収益のバランスを慎重に検討し、長期的な視点で物件を選択しましょう。

マンション経営を成功させるコツ

マンション経営を成功させるには、継続的に知識を深め、適切に戦略を立てることが不可欠です。成功のためのコツとして、以下3点を解説します。

マンション経営の知識を身に付ける

マンション経営に関する知識を身に付けることで、適切な意思決定に役立ちます。

例えば、マンション経営について書かれた専門書籍を読み、基礎知識から実践的なノウハウまで幅広く学ぶことが効果的です。定期的に新しく出版された書籍を読み、知識を更新し続けましょう。また「マンション管理士」や「不動産実務検定」などの資格の勉強をすることで、マンション経営について体系的に知識を習得できます。不動産投資やマンション経営に関するセミナーに参加すれば、最新のトレンドや専門家の見解を学ぶことができるでしょう。他のオーナーとの情報交換の機会を得られるかもしれません。

複数の方法で多角的にマンション経営について理解を深めることが、マンション経営の成功には不可欠です。

余裕のある収支計画を立てる

マンションの取得直後や入居者の退去後、空室がすぐに埋まるとは限りません。そのため、長期的な視点で余裕のある収支計画を立てることが重要です。マンション経営を始めてすぐに黒字になるケースは少ないため、初期の赤字を想定して資金計画を立てることも大切です。5年、10年といった長期的な視点で収支を考え、安定した経営を目指しましょう。

信頼できる管理会社を慎重に選ぶ

自主管理はオーナーの負担が重いため、多くの場合、管理会社を活用します。信頼できる管理会社を選ぶことは、マンション経営の成功に大きく影響します。

管理会社を選ぶ際は、複数の会社を比較検討し、相談した内容に対して的確なアドバイスをくれるか、親身に話を聞いてくれるかなどを基準に判断するのがおすすめです。

信頼できる管理会社との良好な関係構築は、長期的な視点でマンション経営を成功に導く重要な要素となります。定期的に管理会社の評価を行い、必要に応じて見直しを検討することも大切です。

マンション経営の悩みに関するご相談は新日本コンサルティングまで！

マンション経営は適切な知識と戦略、そして慎重な運営があれば、安定した収入源となり、長期的な資産形成に役立つ魅力的な投資方法です。本記事で解説した基礎知識やメリット・デメリット、成功のコツを参考に、自身の状況や目標に合わせた経営計画を立てましょう。

とは言え、マンション経営の成功には、物件の購入・建築後の継続的な管理が極めて重要です。不動産市況の変化、法律の改正、入居者のニーズの変化など、様々な要因に適切に対応していく必要があります。そのため、マンション経営に関してサポートが充実している会社をパートナー企業として選ぶことが、成功につながります。

新日本コンサルティングは、マンション経営に関する豊富な経験と専門知識を持ち、物件選びから運営管理、節税方法まで、マンション経営に関する総合的なサポートを提供しています。マンション経営に興味のある方は、ぜひ以下から気軽に資料請求やお問い合わせください。